Договор купли продажи квартиры с аккредитивом

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом

От: Из: Недвижимость

Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом. Фактически, аккредитив аналогичен депозитной ячейке. Банк обязуется перечислить определенную сумму на счет продавца от имени покупателя при соблюдении определенных условий.

Схема использования аккредитива следующая:

  1. Продавцы и покупатели соглашаются оплатить квартиру через аккредитив, они записывают это в договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель идет в банк с договором купли-продажи, где подает заявку на аккредитив. В заявлении необходимо указать сумму денег, которая будет переведена на счет покупателя, а также документы, которые продавец должен предоставить для получения денег.
  3. Банк принимает заявку, открывает аккредитив и блокирует оплату квартиры на счете. Затем банк отправляет продавцу уведомление о том, что счет открыт, что на нем есть деньги и как их получить.
  4. Стороны регистрируют переход права собственности в органах Росреестра.
  5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры из справки Росреестра, идет в банк, подает документы.
  6. Банк проверяет документы на соответствие регламенту, а затем переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставляет требуемый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

Нюансы оформления: образец

Хотя аккредитив устанавливается по соглашению между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи должны быть указаны основные условия аккредитива, чтобы условия оплаты были согласованы. Это защищает стороны в будущем в случае возникновения споров по основному контракту.

В разделе «Соображения» основного договора подробно опишите способ оплаты квартиры, укажите банк, в котором открывается аккредитив, дату платежа и какие документы продавец должен предоставить в банк, чтобы получать платеж.

Возьмите образец соглашения между покупателем и банком, через который вы будете производить платежи, и таким же образом укажите основные условия аккредитива в Договоре купли-продажи.

Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

  • покупатель и банк могут закрыть аккредитив без участия продавца;
  • аккредитив застрахован только на сумму 1,4 миллиона рублей;
  • Договор об аккредитиве заключается между покупателем и банком; продавец тут ни при чем.

Счет эскроу при покупке

Счет эскроу — это современный метод расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива тем, что является более безопасным по следующим причинам:

  • Соглашение о счете условного депонирования заключается между тремя сторонами: банком, продавцом и покупателем;
  • банк несет большую ответственность за операции на счете эскроу, чем за аккредитив;
  • счет может быть закрыт только с трех сторон;
  • более гибкие условия, чем в случае аккредитива;
  • средства на фидуциарных счетах застрахованы на сумму до 10 млн руб.

Схема использования эскроу-счета следующая:

  1. Продавцы и покупатели соглашаются оплатить квартиру через эскроу-счет.
  2. Запишите это в договоре купли-продажи квартиры.
  3. Стороны подписывают с банком договор эскроу-счета. В контракте указывается срок действия счета, сумма и какие документы продавец должен предоставить для получения денег.
  4. После открытия счета покупатель переводит на него деньги.
  5. Смену собственника стороны регистрируют в Росреестре.
  6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры из справки Росреестра, идет в банк, подает документы.
  7. Банк проверяет соблюдение условий договора, а затем переводит сумму на счет продавца.

Если продавец не предоставит необходимые документы, эскроу-счет будет закрыт, а деньги будут возвращены покупателю.

Образец в ДКП

Что касается счета условного депонирования, у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В этом соглашении будут подробно описаны условия открытия и использования учетной записи, но в основном акте доверительного управления также должны быть указаны основные моменты, касающиеся траста. Это необходимо для того, чтобы условия оплаты квартиры были согласованы.

В разделе «Расчет» подробно опишите способ оплаты квартиры, указав банк, в котором открыт счет, дату платежа и какие документы продавец должен предоставить в банк для получения платежа. Положение об условном депонировании может выглядеть примерно так:

Обсудите положение об условном депонировании, которое вы заключаете в основном договоре купли-продажи с банком, через который вы будете производить расчет.

Договор купли-продажи с аккредитивом: сфера применения

Гражданское законодательство предоставляет сторонам право на свободу договора (ст. 421 ГК РФ, далее ГК РФ). На основании этого закона стороны могут выбрать, например, аккредитив в качестве формы платежа.

В аккредитиве банк, выдающий аккредитив, получает распоряжение от плательщика (т. Е. Покупателя, если мы говорим о соглашении об аккредитиве) на оплату переводного векселя.

по запросу стороны-заказчика (то есть в нашем случае покупателя) и в соответствии с инструкциями покупателя банк-эмитент принимает на себя одностороннее обязательство передать деньги получателю (то есть продавцу в нашем случае).

Продавец в рассматриваемом нами случае) при условии, что он представит в банк соответствующую документацию, отвечающую требованиям аккредитива (статья 867 ГК РФ).

Пожалуйста, обратите внимание

Аккредитив как форма платежа между сторонами не является условием залога предмета продажи (хотя такое условие может быть оговорено в отдельном положении договора купли-продажи).

Договор купли-продажи с использованием аккредитива в качестве формы оплаты должен быть подготовлен в соответствии с требованиями к этому типу договора купли-продажи (полезные материалы по этой теме можно найти в других статьях на нашем сайте, например,

Например, очень часто используется аккредитив.

  • при сделках с недвижимостью;
  • При доставке товаров и т. Д.

Образец договора аккредитива

Сам аккредитив оформляется банком-эмитентом и отправителем.

Детали и форма договора об аккредитиве определяются самим банком. При этом каждый аккредитив должен содержать следующую информацию (п. 6.7 Постановления «О правилах перевода денежных средств», утвержденного Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П, далее — Приказ № 383-П. )

  • номер и дата аккредитива;
  • сумма аккредитива;
  • данные плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя; реквизиты плательщика; реквизиты банка-эмитента; реквизиты получателя;
  • реквизиты банка-эмитента; реквизиты банка-заправщика;
  • тип аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ заполнения аккредитива;
  • перечень документов, которые должен предоставить бенефициар, и требования в связи с этим;
  • назначение платежа;
  • срок подачи документов;
  • необходимо подтвердить (если применимо);
  • порядок оплаты банковских комиссий.

Эту информацию рекомендуется также указывать в основном договоре купли-продажи. Другой вариант — включить ссылку на соответствующий аккредитив в основной договор.

ВАЖНО: аккредитив не зависит от основного контракта; его реализация осуществляется на основании документов, представленных бенефициаром (п. 6.3 Регламента № 363-П).

В случае оплаты аккредитивом банк не должен проверять сам факт заключения договора купли-продажи. В его задачу входит проверка документов на соответствие условиям аккредитива (пункт 9 Информационного письма Президиума Российской Федерации от 15 января 1999 г. № 39).

Преимущества и недостатки договора аккредитива

Можно выделить следующие положительные стороны договора об аккредитиве:

  • Права сторон гарантированы. Покупатель защищен от риска неполучения предмета сделки купли-продажи после совершения платежа, поскольку банк не будет переводить средства на счет продавца, если продавец не подтвердит оформление своей части соответствующими документами. С другой стороны, продавец получает гарантию платежа, если он должным образом выполняет свои обязательства.
  • Срок исполнения обязательств ограничен. Аккредитив имеет установленный срок действия, а также регулируется сроками подачи документов. Поэтому время транзакции строго определено.
  • Умышленное использование средств плательщика гарантируется.

К относительным недостаткам такой формы оплаты можно отнести:

  • дополнительные сложности при выполнении основного договора, так как необходимо обращаться за услугами к третьим лицам, то есть банкам;
  • наличие комиссии банка за предоставленную услугу.

ВАЖНО: аккредитив, указанный в контракте, должен интерпретироваться и выполняться сторонами вместе с другими условиями основного контракта.

Например, поставщик представил в банк соответствующую документацию и получил деньги по аккредитиву, хотя он не выполнил условия основного контракта в отношении ассортимента товаров. Суд встал на сторону покупателя в связи с нарушением договора (п. 5 ИП №39).

Таким образом, при составлении договора об аккредитиве следует руководствоваться требованиями закона для данного вида договора купли-продажи. Специфика такого соглашения будет заключаться в пункте о взаиморасчетах. В этом случае они будут совершаться с использованием аккредитива.