Как правильно составить договор аренды квартиры? Сдача квартир в аренду — обычное явление. Таким образом, между арендодателем и арендатором идет большой поток юридических споров. Причина такой ситуации — нежелание сторон выполнять условия договора, а также недостатки договора. Вы нашли подходящую квартиру и хотите подписать новый договор. На что нужно обратить внимание? Давайте посмотрим на это.
Общие принципы: лучше знать, чем выглядеть глупо
Перед подписанием договора аренды следует усвоить несколько основных правил:
- Аренда квартиры означает временное пользование теми правами и обязанностями, которые переходят от собственника на период действия заключенного договора.
- Правильное название такого договора — «аренда», поскольку это термин, предложенный ст. 671 ГК РФ. Он применяется, когда физическое лицо хочет снять квартиру за оговоренную плату. О договоре аренды можно говорить только в том случае, если арендатор — юридическое лицо. Однако на практике эти термины используются как эквиваленты.
- Договор с арендодателем заключается в письменной форме в двух экземплярах и не требует нотариального заверения. Это не исключает возможности явиться в нотариальную контору и нотариально заверить сделку. Вам останется только сделать дополнительную копию (для нотариуса) и оплатить его услуги.
- Краткосрочная аренда (до одного года) обойдется без государственной регистрации в ЕГРН, а вот более длительная без нее не обойдется. После подписания договора и сбора дополнительных документов необходимо подать заявление в Росреестр (лично, по почте или в МФЦ). Почему это важно? Транзакция считается недействительной до завершения процедуры регистрации.
- Лучше вовремя вносить арендную плату и использовать квартиру по прямому назначению. Несвоевременная оплата позволит владельцу прекратить транзакцию без вашего согласия.
Важно: лучше предложить альтернативное соглашение, чем бездумно соглашаться с условиями собственника.
Вводная часть: что нужно вписать
Вверху листа по центру напишите название документа «Сдам квартиру». Строка внизу справа указывает место транзакции и дату под ним. Местоположение не имеет большого юридического значения, но дата имеет большое значение. С этого момента полученные права и обязанности вступают в законную силу.
Следующим, по сути, является само введение, в котором констатируется факт совершения сделок между людьми. Например, это могло бы выглядеть так: «Авдеенко Н.С. (Арендодатель) с одной стороны и Н.А. Баширова (Арендатор) с другой стороны заключили настоящий договор аренды на следующих условиях:».
Пожалуйста, обратите внимание! Если семья арендатора состоит из нескольких человек, их необходимо заменить.
1. Предмет найма
В этом разделе подробно описывается квартира и обосновывается право домовладельца сдавать ее в аренду.
Например: «Арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование квартиру (KN13: 14: 2603671: 16), расположенную в Калужской области, в городе Сорока, по улице Мира 7. Общая площадь квартиры — 33 кв. , жилая площадь — 19 м. кв. Кол-во комнат «1».
Кадастровый номер определяет квартиру. По нему на сайте Росреестра можно узнать площадь квартиры, этажность, владельцев. И убедитесь, что вы арендуете именно ту недвижимость, которую выбрали.
Затем можно установить факт наличия дефектов: «Дефекты, обнаруженные при приемке, отражаются в акте приема-передачи, который прилагается в Приложении № 1 к настоящему договору.
Что можно считать недостатками? Например:
- Нет кухонной двери и стекла в балконных рамах.
- Батареи отключены от центрального отопления.
- Влажные пятна на стене, прилегающей к балкону и т. Д.
Совет: обратите внимание на все основные неисправности, так как квартиру нужно вернуть хотя бы в первоначальном состоянии.
И напоследок — «Квартира принадлежит Авдеенко Н.С. на имущественных правах, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 152/3 от 01.04.2018 г.».
2. Срок договора
«Квартира передана Арендатору сроком на 11 месяцев с момента подписания договора».
Этот момент важен для регистрации в Росреестре. При указании срока более одного года вам придется потратить на эту процедуру время и деньги.
Пожалуйста, обратите внимание! Срок аренды не может превышать пяти лет (ст. 683 (1) ГК РФ).
3. Права и обязанности Наймодателя
Этот пункт отражает диапазон действий, которые арендодатель может / должен выполнять в соответствии с контрактом.
В первой части обязанности:
- сдать квартиру в надлежащем состоянии (она должна быть безопасной и жилой — пункт 1 статьи 676 ГК РФ) и с согласия всех зарегистрированных в ней лиц;
- заранее уведомить, если будет принято решение о продаже квартиры (например, в течение 2 месяцев);
- Принять меры по устранению любого ущерба, причиненного не арендатором.
- Заключить все необходимые договоры на поставку услуг (вода, свет, газ и др. — п. 2 ст. 676 ГК РФ);
- Проведение при необходимости капитального ремонта (пункт 2 статьи 681 ГК РФ)
- Получение согласия нанимателя на любые изменения в квартире (ч. 3 ст. 681 ГК РФ).
Вторая часть должна быть о законах.
Дайте арендатору право:
- Периодически осматривать квартиру (например, раз в месяц для подтверждения правильного использования и осмотра собственности);
- Получите арендную плату в соответствии с суммой, указанной в ……
Примечание: этот раздел может быть дополнен любыми пунктами, согласованными обеими сторонами.
4. Права и обязанности Нанимателя
В этом разделе рассматриваются действия, которые арендатор должен выполнять в соответствии с контрактом.
В первой части следует определить обязательства:
- использовать квартиру только для проживания (п. 1 ст. 678 ГК РФ);
- Своевременно вносить арендную плату и оплачивать услуги (ст. 678.3 ГК РФ);
- Соблюдайте правила техники безопасности при использовании квартиры.
- Когда требуется текущее обслуживание (статья 681, параграф 2 Гражданского кодекса)
- Принятие мер по ликвидации ущерба, причиненного арендатором;
- Получение согласия домовладельца на перепланировку квартиры или ее сдачу в аренду (часть 2 статьи 678 ГК РФ)
- Вернуть квартиру в хорошем состоянии.
Вторая часть должна быть о законах.
Укажите свое право:
- отказать в аренде в случае увеличения платы;
- Заключение нового контракта после окончания текущего.
Помнить! Эта часть также может быть дополнена любыми пунктами, с которыми согласны обе стороны.
5. Наемная плата
Поскольку лизинг является коммерческой сделкой, комиссия является важным пунктом. Например: «Ежемесячно арендатор платит комиссию в размере 7 500 рублей за текущий месяц не позднее 15 числа».
Также стоит запретить изменять размер платы без согласия арендатора.
Арендодатель может предложить установить штраф за просрочку: «В случае просрочки платежа Арендатор уплачивает 0,001% арендной платы за каждый день просрочки.
Пожалуйста, обратите внимание! В этом пункте можно указать, что улучшения, произведенные в квартире с согласия домовладельца, будут включены в арендную плату.
6. Ответственность сторон
Здесь указаны последствия расторжения договора аренды.
Во-первых: «досрочное расторжение и изменение договора аренды возможно с письменного согласия обеих сторон». Это позволит безболезненно расторгнуть или изменить контракт, если обе стороны недовольны ситуацией.
Во-вторых: «Контракт расторгается по воле одной из сторон, если другая сторона систематически нарушает свои обязательства по контракту». Признак систематичности также можно определить, например, в течение трех месяцев.
В-третьих: «Арендодатель и арендатор несут ответственность за ущерб, причиненный по их вине». Это касается материального ущерба, несоблюдения правил аренды, пожарной безопасности и т. Д.
Многие последствия четко прописаны в законе, и стороны несут ответственность, даже если они не предусмотрели это в договоре аренды.
7. Заключительные положения
В этом пункте:
- Срок вступления в силу уточняется. Например: «с момента подписания» или «с 1 мая 2018 года». «.
- Есть формула разрешения споров: «путем переговоров», «в суде».
- Уточняется количество копий такой транзакции.
Договор заканчивается предоставлением данных сторон и их подписей.