Аванс или задаток что лучше при покупке квартиры? Как лучше всего оформить первоначальные договоренности о покупке недвижимости? Как поддержать, авансом или первоначальным взносом? Есть ли разница между этими двумя терминами?
Для начала важно понять, когда эти инструменты в принципе необходимы.
Они необходимы, когда стороны договорились о сделке, но есть обстоятельства, при которых сделка возможна через некоторое время, например, срок действия банковского депозита покупателя истекает через две недели, и он может снять деньги со всеми процентами.
По сути, задача этих инструментов состоит в том, чтобы юридически закрепить намерения сторон и привлечь их к ответственности за их невыполнение.
Что такое аванс по ГК РФ?
Во-первых, в Гражданском кодексе нет «Предоплаты»! Изобразительное искусство. 487 ГК РФ, которая позиционирует их как предоплату за товар. Эта статья, среди прочего указывает на право покупателя отказаться от сделки и обязательство продавца вернуть предоплату. Продавец также может отказаться от сделки и вернуть сумму аванса, Покупатель вправе взимать проценты в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Что такое задаток по ГК РФ?
Срок депозита абсолютно четко определен в ст. 380 ГК РФ.
Статья 380 ч.1 и ч.2 ГК РФ.
1. Авансовый платеж — это денежная сумма, выданная одной стороной контракта в счет платежей, причитающихся с нее по контракту другой стороне, в качестве доказательства контракта и обеспечения его исполнения.
2. Договор о депозите, независимо от его суммы, должен быть заключен в письменной форме.
Статья 381 ГК РФ прямо регулирует последствия неисполнения обязательств:
1. В случае истечения срока обязательства до его исполнения по взаимному соглашению сторон или в связи с невозможностью исполнения (статья 416) авансовый платеж подлежит возврату.
2. Если сторона, внесшая первоначальный взнос, несет ответственность за невыполнение договора, он остается у другой стороны. Если сторона, получившая первоначальный взнос, несет ответственность за невыполнение контракта, она обязана выплатить другой стороне первоначальный взнос в двойном размере.
Кроме того, сторона, ответственная за невыполнение контракта, обязана выплатить компенсацию другой стороне путем вычета суммы депозита, если в контракте не предусмотрено иное.
Как видим, в этой статье есть «волшебная строчка»: «если иное не оговорено в контракте». Таким образом, руководствуясь данной статьей, стороны могут заключать дополнительные соглашения, которые будут иметь законный характер. Например, ситуации, когда сумма депозита возвращается без штрафа, налагаются штрафы в размере 50% или иным образом. Тем не менее, обратите внимание на тот факт, что всегда есть фактор рациональности, и если вы предписываете 100-кратный возврат депозита, никакой суд не одобрит это! Если, конечно, на эту сумму невозможно доказать убытки.
Аванс и задаток, разница при покупке квартиры.
Из вышеизложенного ясно, что залог не налагает ответственности ни на одну из сторон. Это означает, что продавец может отказаться от сделки и просто вернуть аванс покупателю. Покупатель может отказаться от сделки и забрать предоплату. В сухом балансе ни одна из сторон ничего не теряет.
В случае депозита каждая сторона несет ответственность за его размер. Если покупатель отказывается, он теряет сумму депозита. Продавец откажется — он обязан вернуть задаток в размере ДВОЙНОЙ, т.е. следующую сумму ему придется заплатить из своего кармана.
Договор задатка, личный опыт
Я всегда использую только депозитный договор. Точнее, этот документ называется «Предварительный договор купли-продажи», в котором в разделе Условия и порядок взаиморасчетов четко прописан залог, его размер. Он обязательно сослался на ст. 380 и 381 ГПК, потому что, если все это не зарегистрировать, суд рухнет, но он сможет признать эту сумму аванса.
Зачем я это делаю? Проще говоря: какой смысл в любом контракте, если нет ответственности за его срыв? Мы о чем-то договорились, завтра передумали, ну да ладно. Вопрос тот же: почему мы вообще договорились?Особенно на бумаге.
Поэтому на вопрос «авансовый платеж или авансовый платеж» у меня есть четкий и однозначный ответ — первоначальный взнос.