Как вернуть обратно аванс за квартиру? В сделках с жилой недвижимостью предоплата покупателем продавцу, представляющая процент от стоимости сделки, является «материальным» подтверждением обязательства покупателя. Однако транзакция может завершиться неудачей по разным причинам. Рассмотрим ситуации, в которых продавец обязан вернуть предоплату, а также ситуации, не требующие возврата аванса покупателю.
Отличия задатка от аванса
Положения предусматривают, что сумма предоплаты, составляющая обеспечение будущей транзакции, считается авансовым платежом, если не было согласовано предварительное соглашение (статья 380 § 3 Гражданского кодекса). В случае невыполнения сделки предоплата полностью возвращается покупателю.
В этом случае стороны не несут ответственности.
Предоплата не имеет функции обеспечения, которая обязывает покупателя купить квартиру, а продавца продать ее покупателю, внесшему предоплату.
Другой вопрос, оформлена ли предоплата договором и именуется ли в нем первоначальным взносом (ст. 380 ГК РФ). В этом случае сторона, виновная в фальсификации сделки — покупатель или продавец — несет материальную ответственность (ст. 381 ГК РФ).
Возврат аванса при срыве покупки жилья
Обычный сценарий предоплаты между покупателем и продавцом квартиры — это договор о предоплате или денежном переводе в размере предоплаты без согласования квитанции. В худшем случае авансовый платеж передается даже без квитанции. Следует отметить, что в последнем варианте вернуть предоплату невозможно, так как нет бумажного подтверждения.
Соглашение о предварительной покупке обычно включает пункт, в котором оговаривается ответственность покупателя и продавца за отмену сделки — если покупатель виноват, предоплата остается у продавца безвозвратно. Если вина лежит на стороне продавца, продавец возмещает покупателю сумму предоплаты.
На первый взгляд, это неплохие условия. Но предоплата, как указано выше, это не гарантийный платеж — это платеж в счет платежей, причитающихся за выполнение договора купли-продажи дома.
А поскольку договор не был заключен из-за неудачной сделки, продавец не имеет права взыскать предоплату и должен вернуть средства покупателю (ст. 1102 ГК РФ).
Если продавец отказывается возместить авансовый платеж, «бывший» покупатель имеет право подать иск о расторжении договора об авансовом платеже и взыскании суммы, уплаченной продавцу. Наконец, не сотрудничающий покупатель имеет право потребовать от отказывающегося продавца не только предоплату, но и проценты за ее использование (ст. 395 Гражданского кодекса).
В суде сторона, продающая квартиру, чаще всего требует признания аванса в качестве первоначального взноса, поскольку ответственность за такой платеж прописана в Гражданском кодексе (ст. 380 и ст. 381). Однако вопреки ст. 422 Гражданского кодекса ищет положения об ответственности сторон в предварительном соглашении, которые применяются только к предварительному соглашению. Таким образом, суд признал эти статьи недействительными.
Возврат задатка – когда можно, а когда нельзя
Сумма задатка, внесенная по договору, возвращается покупателю, если лицо, являющееся продавцом квартиры, виновно в неудачном завершении договора. Например, если получатель авансового платежа передумает или воспрепятствует сделке, не предоставив важные документы в срок, указанный в контракте, продавец обязан вернуть первоначальный платеж в двойном размере (часть 2 статьи 381 Закона США). Гражданский кодекс).
Если транзакция не была завершена по вине покупателя, первоначальный взнос безвозвратно удерживается продавцом (применяется указанное выше правило). Это означает, что если намерение покупателя меняется в отношении имущества, за которое он заплатил первоначальный взнос, эта сумма считается принадлежащей продавцу.
Причины отказа от сделки по покупке жилья обычно возникают в процессе переговоров сторон. Например, покупатель обнаруживает, что в квартире осталось несколько жильцов. Хотя они не являются препятствием для сделки, покупателя это может не удовлетворить, поскольку продавцу следовало удалить их все.арендаторы. И тогда договор может быть расторгнут с признанием вины продавца.
Между проигравшим продавец и покупателем возникают споры как по поводу возврата депозита, так и по сумме возврата — закон требует возврата депозита в двойном размере. Стороны вправе сделать вывод добровольное решение проблемы . Например, продлить договор условного депонирования, чтобы дать продавцу время объяснить причины недоразумения. Или согласитесь на единовременную или хотя бы полуторную сумму депозита. Если покупатель намерен выплатить двойную сумму первоначального взноса, но продавец отказывается, конфликт должен быть разрешен.
Можно ли вернуть задаток после отказа банка в ипотеке
При составлении договора залога сторонам следует внимательно проанализировать его условия. Положения сторон об ответственности должны отражать их интересы в ситуациях, которые могут сорвать сделку. А если в договор о первоначальном взносе включен возврат предоплаты в случае отказа банка в выдаче кредита, то эта сумма безоговорочно возвращается покупателю.
Однако, если в контракте указано, что первоначальный взнос удерживается при отсутствии ипотеки, эти средства не возвращаются обанкротившемуся покупателю. В ситуации, когда в контракте не оговаривается ответственность за отказ покупателя в предоставлении банковского кредита, прямой вины покупателя нет. Однако косвенно в срыве сделки виноват покупатель — он мог пойти в другой банк, но выбрал «отклоненный». Важно ли продавцу знать, где покупатель получит деньги на покупку квартиры — в том или ином банке? Только тщательная оценка покупателем возможных обстоятельств срыва покупки квартиры у продавца избавит стороны от неприятных проблем с возвратом депозита.