Как продать неприватизированную квартиру?

Как продать неприватизированную квартиру? В соответствии со ст. 209 ГК РФ, продать ее могут только собственники квартиры. Неприватизированная квартира принадлежит муниципальной казне, и только государство распоряжается ею. Есть ограничение на продажу такого жилья, поэтому сделки с их участием будут считаться недействительными. И тут возникает вопрос, как это можно продать?

Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?

Коммунальное (государственное) жилье предоставляется гражданам на определенных условиях. Поэтому по закону такую квартиру нельзя продать. Однако есть способы обойти транзакцию, и, принимая решение об этом, арендаторы должны понимать последствия продажи.

Не всегда можно продать квартиру без патриархата. Это случается, когда:

дом направлен в аварийный фонд, подлежит сносу (тогда придется дождаться момента для перевода в другую муниципальную квартиру);
существует задолженность по оплате коммунальных услуг за муниципальное жилье (наличие долга не позволяет провести приватизацию или продажу квартиры).

При отсутствии этих факторов возможны два варианта получения средств от продажи неприватизированного жилья:

Обмен неприватизированного жилья.
Регистрация покупателя с последующим отчуждением прав на жилье при условии, что площадь позволяет совершить такую сделку;

В обоих случаях стороны сделки должны иметь достаточное доверие друг к другу. Если продавцы и покупатели сомневаются, им сначала придется пройти процесс приватизации, в результате которого арендаторы станут собственниками квартиры. До приватизации квартира находится в собственности государства или коммуны и передается гражданам во временное пользование на основании договора социальной аренды.

Сложность продажи неприватизированной квартиры следующая:

Правила не разрешают прямую продажу такого жилья.
Много времени уходит на оформление формальностей и общение с покупателем.
Есть риск быть обманутым мошенниками.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим подробно все способы продажи коммунального жилья, поскольку каждый из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса, государство разрешает заключение договора обмена на жилье, которое предоставляется на основании договоров социальной аренды. Однако положения (статья 73 Жилищного кодекса) ограничивают процедуру замены в случаях, когда:

дом, в котором расположена квартира, считается аварийным и подлежит сносу;
в квартире выполнен ремонт, который официально не задокументирован
арендатор считается лицом с ограниченной дееспособностью или несовершеннолетним гражданином, лишенным права заключать сделки с недвижимым имуществом
В случае расторжения или изменения договора социальной аренды.

Порядок замены следующий:

Ходатайство о разрешении на обмен подается в коммуну.
Найдите арендатора, который сдает социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
С покупателем подписывается договор.
Обмену подлежит неприватизированная квартира.
Продавец регистрирует свою собственность на реприватизированную квартиру, полученную в результате сделки.
Продавец получает наличные в случае обмена с доплатой.

Второй вариант — обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. После этого проводится процедура обмена, после которой агентство якобы выкупает квартиру. В результате продавец квартиры без патриархата получает деньги взамен стоимости муниципальной квартиры за вычетом расходов, понесенных в результате сделки.

Такая процедура продажи неприватизированной квартиры сложна и опасна с точки зрения мошенничества.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации целесообразно передать права на приватизацию квартир. Такая сделка по сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии зарегистрированный гражданин сможет ее приватизировать, то есть стать ее полноправным собственником.

При этом следует помнить, что гражданин может быть зарегистрирован в муниципальной квартире только с согласия.

другие арендаторы (если регистрируемое лицо является родственником арендатора);
коммуна (если хотите зарегистрировать незнакомца).

Кроме того, площадь помещения должна позволять заселиться другому гражданину, т.е.с учетом правил, применимых к каждому жителю.

Алгоритм продаж будет выглядеть так:

Уточняется момент, можно ли привести к приватизации квартир.
Подписанное согласие на проживание гражданина от всех зарегистрированных жильцов квартиры.
Необходимо получить разрешение на заселение в местных органах власти, если покупатель не является родственником арендатора.
Сообщите в управление гмины о желании воспользоваться правом приватизировать квартиру и планируемом выселении из квартиры.
Личный кабинет снова выдается покупателю.
Деньги переводятся продавцу, что может быть указано в чеке или договоре купли-продажи.
После завершения сделки продавец больше не проживает в квартире, и покупатель может приступить к приватизации квартиры.

Сделка основана исключительно на доверительных отношениях между покупателем и продавцом. Часто этим методом пользуются мошенники, так как не все нотариусы соглашаются подписывать квитанции об оплате. А без квитанции это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы не устраивают, лучший вариант, но надолго, — продать после приватизации.

Весь процесс продажи, шаг за шагом, выглядит следующим образом:

Объясните, подпадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описано в начале статьи).
Найдите покупателя, согласуйте условия сделки и дождитесь завершения процесса приватизации.
Соберите все документы, необходимые для приватизации, и отправьте их вместе с заявлением в офис коммуны по месту жительства.
Дождитесь ответа коммуны и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
Назначьте встречу с покупателем для покупки квартиры по предоплате.
Подайте документы на государственную регистрацию права собственности и дождитесь завершения процедуры.
Подпишите договор купли-продажи с покупателем и получите оставшуюся часть покупной цены.

Обратите внимание на следующее:

приватизация муниципальных квартир возможна только в случае заключения с арендатором договора социальной аренды;
Вручение депозита или депозита должно быть документально подтверждено нотариусом.

Какие потребуются документы?

Если мы выберем приватизационный путь, он как минимум долгий, но наименее рискованный. Для этого необходимо составить заявление от всех участников приватизации, включая несовершеннолетних детей, и собрать пакет документов:

паспорта и свидетельства о рождении всех участников;
договор аренды социальной квартиры, на основании которого граждане проживают в коммунальных помещениях;
технический паспорт на квартиру;
выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества;
согласие других членов семьи;
доверенность, если интересы кого-либо представляет доверенное лицо
справка о составе семьи и лицах, зарегистрированных в квартире
справка о начисленных жилищных суммах;
документ, подтверждающий получение жилищного пособия;
разрешение местных властей на приватизацию квартиры;
согласие на регистрацию граждан.

Подводные камни при продаже

Продажа квартиры без патриархата — сложный и рискованный процесс, который может привести к следующим ситуациям:

Замена неприватизированной квартиры на «буферную» — очевидная сделка с риском аннулирования. Любая заинтересованная сторона может инициировать процедуру рассмотрения сделки как таковой. Затем вам нужно будет подготовиться к судебному разбирательству и вернуть исходный вид.
Агентство может отказаться от покупки «буферной» квартиры и повлиять на это уже не удастся.
Росреестр вправе отказать в регистрации договора сделки, на основании которой была продана неприватизированная квартира. В таком случае такой договор будет недействителен, а аванс, уплаченный покупателем, вряд ли будет возвращен.
Продажа муниципальной квартиры может быть обжалована в суд ее собственником (единицей местного самоуправления), если не было получено согласие на обмен или регистрацию. Это считается фикцией или утаиванием, и договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хотя бы обезопасить себя, впишите в договор все условия продажи:

цена квартиры;
обязанности и ответственность сторон;
условия расторжения договора.

Если покупатель отправляет авансовый платеж, это необходимо сделать на основании предварительного договора, в котором должно быть указано обязательство продавца подписать договор сделки после завершения процедуры приватизации, при которой перевод остатка будет записан.

Самый лучший и безопасный вариант — приватизировать квартиру, а потом продать.