Что такое аккредитив? Аккредитив — это условное обязательство, принимаемое банком от имени плательщика для осуществления платежа получателю, при условии, что последний представляет документы, соответствующие требованиям аккредитива.
Аккредитив на примере обычной покупки квартиры
Покупатель квартиры идет в банк, подписывает договор об аккредитиве и вносит оговоренную сумму на счет. В соглашении содержится перечень документов, необходимых для открытия аккредитива. Как правило, это зарегистрированный договор купли-продажи от имени покупателя. Продавец после получения регистрационных документов идет в банк, и банк предоставляет ему доступ к деньгам.
Разница между аккредитивом и сейфом
Основное различие между аккредитивом и банковским ящиком заключается в том, что аккредитив распространяется только на безналичный расчет, а банковский ящик — на наличные.
Условия оформления
- В договоре купли-продажи необходимо отметить пункт, согласно которому оплата будет производиться через аккредитив, открытый в банке.
- Следующим шагом является подача заявки в банк на открытие аккредитива. Вместе с заявлением необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность, а также основание для открытия аккредитива — договор купли-продажи (или предварительный акт сделки).
- Затем покупатель переводит необходимую сумму на открытый счет. Также он оплачивает все услуги банка за эту услугу, если договором не предусмотрено иное.
Как работает аккредитив
Например, одна компания продает здание другой компании. Стороны заключают договор, в котором соглашаются производить расчеты по аккредитиву.
Эта система будет следующей:
- Банк открывает счет на имя продавца.
- Покупатель переводит деньги на счет, но продавец их еще не получает. Он просто знает, что деньги в банке и они защищены.
- Продавец передает право собственности покупателю.
- Продавец предоставляет банку доказательства снятия с учета здания у покупателя, например, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
- Банк разрешает продавцу забрать деньги.
Таким образом, в этом случае банк выступает гарантом сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.
Законодательное регулирование. В России аккредитив регулируется пунктом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и стандартами Центрального банка. Международные аккредитивы выдаются в соответствии с общими правилами, принятыми Международной торговой палатой.
Отличия от сейфов и фидуциарных счетов. Сейф используется для оплаты наличными, а аккредитив является безналичным платежом. Как и в случае с аккредитивом, условиями договора аренды сейфа может быть предусмотрено, что бенефициар может получить доступ к сейфовой ячейке только при предъявлении определенного документа. Например, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, если клиент продает или покупает недвижимость.
В отличие от аккредитива, банк несет ответственность не за деньги в ящике, а только за ограничение доступа к ним. Так что, если продавец откроет коробку, а внутри ничего нет, вы не сможете доказать кражу.
Как и в случае с аккредитивом, счет условного депонирования блокируется до тех пор, пока продавец не предоставит покупателю подтверждение транзакции. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из Единого государственного реестра недвижимого имущества. Однако, в отличие от счета условного депонирования, аккредитив имеет более широкий спектр возможностей. Например, векселя могут использоваться в аккредитивных операциях. Вексель — это ценная бумага, подтверждающая обязательство должника выплатить своему владельцу указанную в документе сумму по истечении определенного периода времени.
На основании аккредитива деньги в банке может получить не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае счета условного депонирования деньги будут переведены только получателю, указанному в контракте.
Аккредитив может быть отзывным: отправитель может аннулировать его в любое время без уведомления получателя. Это не относится к условному депонированию.
В случае аккредитива банк является только посредником — третьей стороной, которая переводит деньги, если продавец предоставил все необходимые документы. В случае расчетов по условному депонированию банк принимает непосредственное участие в транзакции: он должен проверить, что все условия действительно выполняются.
Преимущества аккредитива
- Гарантированно получение от покупателя полной суммы
- Контроль банка за соблюдением вами условий договора
- Полный и гарантированный возврат в случае отмены
- Быстрая оплата в первый шаг (в некоторых случаях даже присутствие продавца не требуется)
Недостатки аккредитива
- Аккредитив предполагает сложное оформление документов, тщательную проверку и строгий контроль операций.
- Открытие аккредитива может занять больше времени, чем открытие депозитной ячейки.
- Еще один недостаток подобных сделок — обязательное уведомление налоговых органов, что устраивает далеко не всех.
- Аккредитив — это платная услуга, за которую банк взимает комиссию.
Виды аккредитивов
В настоящее время финансовые учреждения используют несколько типов аккредитивов. Тип аккредитива выбирается Покупателем и Продавцом заранее. Это будет указано как в основном договоре купли-продажи квартиры, так и в декларации Покупателя о намерении открыть аккредитив.
Безотзывной и отзывной аккредитив при покупке квартире
Большинство банков работают только с безотзывными аккредитивами. Такие аккредитивы не могут быть открыты и закрыты в одностороннем порядке — ни Продавец, ни Покупатель не имеют такого права. Решение о закрытии безотзывного аккредитива должно быть принято обоими участниками совместно. Для этого в отделении банка готовится заявление об аннулировании аккредитива.
Безотзывный аккредитив может быть аннулирован (закрыт) Покупателем в любое время без согласия Продавца. Такие сделки практически не дают продавцам гарантий и поэтому мало кого привлекают. Именно поэтому отзывные счета в юридической практике встречаются практически нечасто, а банки с ними нечасто работают.
Покрытый и непокрытый аккредитив при покупке квартиры
Понятия «покрытый» и «непокрытый» аккредитивы неразрывно связаны с понятиями «банк-эмитент» и «банк-исполнитель». Банк-эмитент является учреждением, ответственным за открытие аккредитива по запросу Покупателя (Плательщика, Заявителя). Банк-исполнитель — это учреждение, ответственное за проверку документов и перевод денег Продавцу (Получателю).
В России одно и то же учреждение может быть как банком-эмитентом, так и банком-исполнителем. Это происходит, когда банк-эмитент решает произвести расчет самостоятельно и не передает свои полномочия исполняющему банку.
Покрытый (депонированный) аккредитив означает, что банк-эмитент принимает деньги от Покупателя и переводит их исполняющему банку на время транзакции. Как только условия договора купли-продажи выполнены, банк, выполняющий заказ, перечисляет всю сумму на счет Продавца. Преимущество обеспеченного аккредитива заключается в том, что деньги разделены, распределяются заранее и уже переданы организации, которая переведет их напрямую бенефициару. При покупке квартиры чаще всего используется безотзывный аккредитив.
Непокрытый (гарантированный) аккредитив означает, что банк-эмитент не будет авансировать денежные средства исполняющему банку. Однако исполняющий банк оставляет за собой право самостоятельно списать полную сумму со счета банка-эмитента, если это необходимо.
Прочие виды аккредитивов
Другие аккредитивы встречаются в юридической практике гораздо реже, но о них также следует знать.
К ним относятся:
- Аккредитив с красной оговоркой. Предполагается, что продавец сможет получить немного денег до предоставления необходимой документации. Банк-исполнитель зачислит средства по запросу банка-эмитента. Ключевые условия такого «авансового» перевода (сумма, дата перевода и т. Д.) Должны быть включены как в основной договор купли-продажи квартиры, так и в декларацию о намерении открыть аккредитивный счет.
- Накопительный аккредитив. Если после покупки / продажи на аккредитивном счете останутся неиспользованные средства, Покупатель (Заявитель) сможет перевести их на другой аккредитивный счет. Этого не будет в случае некумулятивного аккредитива. Аккредитив будет закрыт, и банк, выпустивший аккредитив, просто вернет средства на счет Покупателя.
Сфера применения аккредитивов
Внутренние коммерческие операции. Аккредитивы обычно используются в России для крупных сделок. Этот вид гарантии используется при сделках с акциями и долями в компаниях с ограниченной ответственностью. В этом случае условием выплаты денежных средств бенефициару будет наличие документа, подтверждающего изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или в Едином государственном реестре юридических лиц.
Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. В случае сделок с другим имуществом возможна передача товаров, например, автомобиля, одновременно с оплатой. Однако в случае дома, например, вы должны дождаться регистрации передачи права собственности в Федеральном ЗАГСе.
Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутренней России, участвуют два банка: один для импортера, другой — для экспортера.
Вот как работает сделка после заключения договора сторонами:
- Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
- Банк-эмитент уведомляет банк получателя-экспортера об аккредитиве, известном как авизующий банк.
- Авизующий банк информирует получателя об открытии аккредитива.
- Получатель оформляет все необходимые документы и доставляет товар плательщику.
- Получатель подает сопроводительные документы в авизующий банк.
- Авизующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
- Банк-эмитент также проверяет документы и, если все в порядке, направляет их плательщику и переводит деньги получателю.
Помимо гарантии безопасности транзакций, международный аккредитив используется как выгодный инструмент для финансирования импортных контрактов. Импортер может получить ссуду в банке, выпустившем аккредитив, для покрытия платежа по аккредитиву. Банк будет ссужать деньги за рубежом по ставкам на международном рынке, которые ниже, чем в России. Таким образом, импортер фактически получает выгодную ссуду для финансирования своего контракта.
На какой срок оформляется аккредитив?
Предполагается, что срок действия аккредитива является предметом договорных переговоров. Он может быть любым, хотя банки часто вводят ограничения — например, счет можно открыть на срок не более двух кварталов (шести месяцев). Кроме того, в отличие от банковского ящика, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: комиссия взимается за сумму хранения, а не за время действия счета. Единственное, что следует учитывать, это то, что ставки рассчитываются за квартал использования, то есть срок действия учетной записи 3 месяца.
Срок действия счета-фактуры определяется сторонами заранее и отражается в первоначальном или окончательном договоре купли-продажи. Если выяснится, что указанного в контракте срока недостаточно для завершения транзакции, его можно изменить, но вам придется заплатить за это. Банки взимают в среднем 0,2% от суммы на аккредитивном счете за изменение условий.
Учитывая, что аккредитив обычно содержит суммы от 1 миллиона рублей, комиссия в размере 0,2% может быть значительной. Следовательно, мы рекомендуем точное расчет срока хранения, например, перед подписанием договора, следует учитывать потенциальные более высокие силы, потому что люди, как правило, вступают в неудобные ситуации, полностью игнорируя возможности.
Таким образом, самый распространенный срок действия составляет 3 месяца, или ровно одна четверть. При необходимости этот период может быть изменен.
Документы для раскрытия аккредитива
Условия обмена (внедрение) аккредитивов изложены в том же приложении для его открытия. Эти условия определяют, какие документы должны быть доставлены в Банк продавцом, так что Банк может передать деньги с аварийных счетов на свой личный счет. Как правило, такие документы являются договором на основе которого была приобретена квартира (договор о продаже, соглашение об участии, договор на договорное положение) с Росреашстром и / или выдержками из одного государственного реестра юридических лиц, которые определяют покупателя как владелец квартиры.
Кроме того, как часть документов для раскрытия аккредитива, может быть и извлечь из домашней книги или одного жилищного документа, с положениями по удалению регистрационных регистрам членов семьи продавца. Это также может быть паспорт продавца с аннотацией о «написании» с адреса квартиры.
Список документов для осуществления кредита зависит от конкретных условий транзакций и определяется Соглашением Сторон. Банк не безразличен к документам, являются основой для продажи аккредитации продавца — от продавца, Банк примет документы, перечисленные в заявке. Это происходит, что покупатель указывает на приложение только один документ: контракт на покупку квартиры с росрезерным штампом о регистрации транзакции.
Регистрация сделки и раскрытие аккредитива
После открытия аккредитива покупатель зарабатывает денежный перевод с его личного счета на кредиторскую учетную запись, т.е. Кредит покрывается (или «депонированным»). Счетные средства «заморожены» (заблокированы банком) и не могут свободно отозвать покупателем (во время аккредитива), то есть кредита безвозвратно.
Другими словами, кредит неравномонтитен. Затем продавец и покупатели подписывают плоское договоренность о покупке (CAP или CDU) и предоставляют его федеральной регистрационной службе для регистрации трансфертов. Если транзакция происходит на вторичном рынке, договор передается MFC «Мои документы».
Не вы сначала открыть кредитор, а затем подписать плоскую продажу соглашения? Нет, не всегда. Это обычно делается в этом порядке, но иногда в обратном направлении — первый договор, затем кредит. Когда это произойдет?
Например, когда квартира куплена на ипотеке. Передать деньги от кредита в аккредитив, банк должен быть убежден, что есть договор о покупке конкретной квартиры.
Или покупать квартиру в новом здании в соответствии с договором акций (SOP), акционер также будет сначала подписать контракт, а затем открыть кредит (если он не использует доверительный счет).
После регистрации транзакций продавца, он идет в банк с оригинальным соглашением (и другими документами, если они перечислены в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все согласуется с условиями, немедленно выдает приказ открыть аккредитив и передавать деньги на счет продавца.
Отдельное согласие (принятие) покупателя не требуется, т.е. кредит без принятия.
Схема проведения покупки квартиры через аккредитив
Итак, мы уже объяснили, какой кредит на покупку квартиры простые слова. Теперь пришло время понять роль этой учетной записи во время фактической транзакции.
Последовательность действий с участием рекламного кредита выглядит следующим образом:
- Прежде всего, страницы транзакции тщательно обсуждают условия покупки и продажи. Соглашение о покупке и продаже заключено;
- Этот документ сложен в банке, где кредит должен быть открыт. Если банк принимает сделку, следующий аккредитив подписывается тремя сторонами — покупателем, продавцом и представителем банка;
- Покупатель перечисляет определенную сумму денежных средств на открытый счет. Документируется операция пополнения;
- Договор об аккредитиве на покупку недвижимости хранится у представителя банка или передается другой организации (для обеспеченных и необеспеченных счетов);
- Договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре. Квартира практически сдана покупателю;
- Продавец предоставляет банку все необходимые документы: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и др. Банк внимательно проверяет юридическую сторону вопроса, т.е. передача прав, были ли нарушения в процессе передачи и т.д .;
- Если все верно, по договору об аккредитиве деньги переводятся на счет продавца. На этом этапе продавец должен документально оформить получение денег актом приема-передачи. Сделка завершена.
Схема проведения расчётов
Расчеты с использованием аккредитивного счета производятся по следующему алгоритму:
- Заключается договор купли-продажи, который включает аккредитив в качестве расчетного.
- Продавец отправляет в банк заявку на открытие аккредитива.
- Пакет документов, который будет предоставлен каждой стороной, согласовывается. Это указано в договоре и необходимо для открытия аккредитива.
- Банк открывает аккредитив на имя продавца и переводит на него деньги со счета покупателя.
- Стороны завершают сделку. Покупатель представляет в кредитную организацию все предусмотренные договором документы и условия аккредитива, после чего продавец получает деньги на свой счет.
Каждый этап сделки контролируется банком и требует документации от сторон.
Заключение договора о расчётах
Очень важно сравнить все условия, предлагаемые кредитными организациями, чтобы выбрать подходящий вариант. Каждый банк, предлагающий аккредитив, устанавливает свою комиссию за эту операцию. Также стоит обратить внимание на репутацию финансового учреждения: наличие хороших отзывов и высоких рейтингов говорит о том, что они будут более строго следить за соблюдением сторонами договора. Вся сумма кредита подлежит выплате единовременно. Комиссия за ведение счета и переводы оплачивается немедленно.
Необходимые документы
При открытии аккредитива укажите:
- Заграничный пасспорт.
- Заявление на открытие аккредитива.
- Соглашение о выставлении счетов для выбранного метода оплаты или основное соглашение о продаже, если оно предусмотрено.
Сам договор должен быть заключен в письменной форме и содержать следующие пункты:
- Банк, в котором будет открыт аккредитив.
- Банк, в который будут переведены деньги.
- ФИО продавца.
- Сумма для перевода на аккредитив (вводится цифрами и прописью).
- Тип аккредитива (следует отметить, что он безотзывный).
- Условия оплаты (рекомендуется вводить «без согласования»).
- Дата открытия счета.
- Условия денежного перевода (документы, которые покупатель должен предоставить в банк для открытия счета).
- Идентификация собственности.
- Кто платит комиссию за открытие и перевод средств.
Метод расчета определяется следующим образом: «Покрытый безотзывный аккредитив, открытый Покупателем Продавцу в течение не более ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Соглашения».
В договор необходимо включить оговорку о том, что в связи с использованием аккредитива не возникает ипотечных обязательств.
Если вы не хотите консультироваться с юристом, вы можете взять шаблон договора из Интернета и изменить его в соответствии со своими потребностями. Всегда проверяйте, подходит ли он для выбранной вами собственности и что в нем есть пункт о том, что стороны будут платить по аккредитиву.
Определение условий раскрытия
В качестве аккредитива вам обычно необходимо предоставить в банк договор купли-продажи с отметкой Россорегистратора или выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества с указанием нового собственника недвижимости. Во избежание споров этот момент следует отразить в договоре.
Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?
Все зависит от договоренностей между подрядчиками. При желании даже продавец может оплатить услуги, хотя по умолчанию он считается основным выгодоприобретателем сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие и ведение счета платит покупатель недвижимости.
Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?
Это зависит от условий договора и потребностей сторон. Если хотите сэкономить — нет ничего лучше сейфовой ячейки. Соотношение цены и качества у банка намного лучше, чем у аккредитива.
Однако, если клиенты хотят обезопасить себя от форс-мажорных обстоятельств во время процедуры перевода средств, аккредитив является наиболее подходящим. Он намного дороже, но предлагает самый высокий уровень безопасности среди всех возможных вариантов.
Кроме того, следует учитывать порядок расчетов в банке. Плата за сейф взимается в соответствии с условиями договора, за аккредитив — в соответствии с размером обеспеченной суммы.
Итак, если есть большая сумма денег, сейф может быть более выгодным, а если есть длительный период хранения суммы на депозите, более подходящим будет аккредитив.