Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке. Продаю свою квартиру. Покупатель имеет ипотеку и просит в договоре купли-продажи завышать цену квартиры. Какой риск для Продавца в связи с повышением цены?

Да, в ипотечных сделках есть такие предложения от покупателей, когда они (или их посредники) просят больше, чем на самом деле предусмотрено в договоре купли-продажи. Зачем им это нужно? В чем риск для Продавца?

Это вопрос правил ипотечного кредитования. Банки предоставят кредит на покупку квартиры в размере не более 80-90% от ее рыночной стоимости. Остальные деньги (20-10% соответственно) заемщик должен заплатить самостоятельно в качестве аванса по ипотеке.

Но реальность такова, что у многих покупателей нет сбережений (в полном объеме) даже на первоначальный взнос. Но у них есть фиксированный доход (зарплата) и они готовы выплатить ипотеку. Так как же быть?

Отсюда и взялась схема завышения стоимости квартиры для получения разрешения на ипотечный кредит в банке. А учитывая тяжелое материальное положение большинства граждан, такая схема используется на рынке недвижимости не так уж и редко (хотя полностью законной ее назвать нельзя). Как это работает?

Схема до неприличия проста — чтобы получить от банка больше денег на покупку квартиры, нужно показать ему, что квартира дороже. Это именно та завышенная цена (формальная стоимость), которая будет указана в договоре купли-продажи. Таким образом, реальная (фактическая) цена не изменится, то есть цена, согласованная Покупателем и Продавцом и которую в конечном итоге получит Продавец. А излишек («маржа») остается только на бумаге, исключительно для того, чтобы банк предоставил больше денег для покупки недвижимости, и заемщику вообще не пришлось бы вносить аванс.

Для иллюстрации — пример:

Покупатель выбрал квартиру, скажем, стоимостью 100 рублей. У него нет денег, и он собирается взять ипотеку. В этом случае банк предлагает вам заплатить 20% от покупной цены (то есть 20 рублей в примере) из собственных денежных средств в качестве первоначального взноса, а оставшиеся 80% (то есть 80 рублей) добавить к ипотеке.

Покупатель, у которого нет денег на предоплату, просит продавца завысить цену в договоре купли-продажи квартиры, чтобы банк выдал ссуду на полную сумму ее фактической стоимости (т.е. 100 руб., А не 80 руб. ). Для этого в Договоре должна быть указана условная цена 125 рублей. Тогда банк выдаст кредит 80% х 125 руб. = 100 руб.

Предварительный договор купли-продажи заключается с Продавцом. То есть «на бумаге» имитирует аванс в 20% (то есть 25 рублей в примере) от (переоцененной) цены квартиры, а затем идет в банк для финансирования «недостающей» до 80% (то есть 100 рублей). .

Банку, конечно, одного слова от покупателя-заемщика недостаточно. Для определения рыночной стоимости залога банк запросит отчет у лицензированного оценщика. Здесь начинается процесс согласования претендентов с обещаниями компенсации и вечного блаженства в следующей жизни.

Оценщик, понимая, что понятие «рыночная стоимость» довольно расплывчато (сегодня — одно, завтра — другое), с тем же успехом может указать в отчете требуемую цену квартиры, тем более, что он не несет финансовой ответственности за Это.

В этом случае Банк принимает условия игры и получает отчет о переоценке. предоставляет Покупателю ипотеку на сумму, достаточную для покупки квартиры по ее реальной стоимости (в данном примере 100 рублей).