Что такое неотделимые улучшения квартиры? Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, неотъемлемыми улучшениями являются те улучшения, которые невозможно снять без повреждения основного имущества арендодателя. Другими словами, это вещи, которые арендатор не может взять с собой, не повредив имущество.
Неотъемлемым улучшением квартиры по смыслу Гражданского кодекса являются:
- улучшения, которые невозможно удалить без повреждения имущества;
- Улучшения, повышающие стоимость арендуемого актива
- благоустройства произведены с согласия собственника.
Если какие-либо инвестиционные работы проводятся без согласия арендодателя, арендодателя, они также подпадают под установленное законом определение улучшений, присущих собственности, но не компенсируются арендодателем.
Обустройство помещений в обязательном порядке возлагается на собственника, так как их нельзя убрать. Но обычно они оплачиваются домовладельцем. Чаще всего улучшения вносятся в долгосрочную аренду, когда хотят улучшить условия ведения бизнеса или проживания.
Например:
- Ремонт особняка с трещинами, кривыми стенами и старыми стеклопакетами.
- Проведение коммуникаций в офисах — водопровод, электричество, отопление.
- Утепляют фасад складов и устанавливают кран-балку для передвижения товаров.
- Завершение строительства недостроенного объекта торгового центра на арендованной площади.
Во всех приведенных выше примерах арендаторы внесли неотъемлемые улучшения — они не могут взять с собой ремонт, коммуникации, утепление фасада, уложенный пол. Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, это повредит собственность арендодателя.
Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения
Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не проясняет, что это за улучшения. Казалось бы, все понятно, если поправили — то есть что-то добавили, прибили, прикрутили или повесили. Но у всех разные концепции улучшения.
Как говорится, для одного хорошо, для другого плохо. В постановлении 17-го арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463 / 2015 указывалось, что улучшения недвижимого имущества — это все преобразования, не относящиеся к текущим или капитальным. ремонт.
Почему важно различать разделяемые и неотделимые улучшения? Для того, чтобы их правильно урегулировать, в дополнение к возможности получения возмещения от арендодателя.
Улучшения арендатора считаются отделимыми, если они могут быть отделены без ущерба для собственности. Например, установка переносных устройств, кондиционеров, системы видеонаблюдения. пункт 1 ст. 623 ГК РФ устанавливает, что отделяемые улучшения являются собственностью арендатора, т.е. по истечении срока аренды или его прекращения они могут быть изъяты.
Разумеется, по соглашению сторон арендатор может передать арендодателю улучшения, пригодные для сноса, за дополнительную плату.
Если арендатор передает улучшения арендодателю бесплатно, арендатор не может вычесть стоимость улучшений при расчете налога на прибыль и должен будет уплатить НДС по рыночной цене переданного имущества.
Если такие улучшения не нужны арендодателю, арендатор должен их демонтировать и убрать. Для установки таких улучшений нет необходимости получать разрешение арендодателя.
Поскольку собственником съемных улучшений является арендатор, если договором не предусмотрено иное, возникает вопрос, как их учитывать.
Если срок полезного использования улучшений превышает двенадцать месяцев, а их стоимость в налоговом учете более 100 000 рублей, то это основные средства. Затем эту стоимость можно списать путем амортизации. Если это не основной актив, затраты можно списать единовременно.
ГК РФ гласит, что он неразделим.улучшения — это те, которые нельзя отделить, не причинив ущерба имуществу. Однако это не звучит конкретно, поскольку степень ущерба, причиненного разделением, не может быть определена количественно.
Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене все равно будут дыры, а это вредно. Если закон неоднозначен, возникает множество судебных исков.
Поэтому следующие элементы считаются неотъемлемыми улучшениями судебной практики:
- строительно-ремонтные работы (в том числе реконструкция и переоборудование) — Постановление АС ЮКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371 / 2015;
- Ремонтно-восстановительные работы — Решение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2017 г. по делу № А40-56316 / 2016;
- строительство дороги на арендованном участке — Постановление Высшего Арбитражного Суда Областного Административного Суда от 24 января 2017 г. по делу № A67-3230 / 2016;
- Ремонт помещений, включая установку электрической сети — Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2016 г. по делу № A42-7118 / 2015;
устройство скрытых конструкций и устройство перегородок, жестко закрепленных к полу и потолку в нежилом помещении — Постановление Арбитражного суда при УО от 09.12.2016 по делу № А60-5892 / 2016;
ремонт пола с заменой плитки и отделкой фасада здания — решение Дальневосточного АК от 15.09.2016 по делу № А16-1700 / 2015.
В решении Северо-Кавказского арбитражного суда от 19.08.2016 № F08-5982 / 2016 было отмечено, что неотделимые улучшения не могут использоваться отдельно от предмета аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, систему освещения и отопления, а затем демонтировал их все в конце срока аренды.
Суд указал, что без этих улучшений помещение нельзя было использовать, а значит, ему был нанесен ущерб. Более того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения вне помещения, в котором они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений.
Это означает, что возможность физически разделить улучшения не разделяет их.
Чтобы не доводить дело до суда, можно заранее прописать в договоре аренды, что будет относиться к неотделимым улучшениям (Постановление Арбитражного суда при МО от 19 июня 2018 г. № F05-5840 / 2018, г. Арбитражный суд при УО от 20 сентября 2016 г. № F09 -8579/16).
Если это не предусмотрено в вашем договоре аренды, подрядчик, который внес эти улучшения, поможет вам понять, являются ли они отделимыми или нет, указав их характер в договоре или в вашем заявлении.
Не забывайте, что для внесения неотделимых улучшений необходимо согласие владельца, так как эти улучшения являются его собственностью и должны передаваться ему вместе с имуществом.
Если это разрешение не получено, арендатор не может учесть стоимость улучшений при расчете налога на прибыль, а при передаче улучшений домовладельцу он должен будет заплатить НДС, который арендодатель не может вычесть.
Кроме того, если разрешение арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и восстановить имущество до его первоначального состояния, что является ненужными расходами.
Что относится к отделимым улучшениям
Чтобы учесть неотъемлемые улучшения, необходимо иметь четкое представление о стоимости, по которой производятся улучшения — будь то арендатор или арендодатель. Лучше всего это указать в договоре аренды или в согласии арендодателя на выполнение конкретных работ.
Потому что, как показывает практика, если своевременно не решить этот вопрос, можно обратиться в суд.
- Отдельные улучшения — это те, которые можно снять, не нанося ущерба имуществу арендодателя. Они являются собственностью арендатора, он забирает их после окончания аренды.
- Например, съемные улучшения включают:
- Покупается мебель — кровати, тумбочки, тумбочки, гардеробы. При условии, что они не встроенные, и их демонтаж не ухудшит состояние помещения. Например, если для демонтажа встроенного шкафа придется оторвать обои, проделать дыры в стенах или нанести прочие повреждения, улучшение можно считать присущим.