Договор дарения с обременением

Договор дарения с обременением: дарственная на недвижимость (квартиру или дом)

Договор дарения с обременением. Давность квартиры с обременением означает, что помимо приобретенного имущества счастливый собственник получает существенные ограничения в виде претензий:

1. другие граждане и организации.

2. Государство и кредитные учреждения.

Часто в такой ситуации собственник может долгие годы находиться в долгу перед бывшим хозяином. Большинство юристов избегают таких сделок, но при тщательном внимании к деталям акт дарения квартиры может быть оформлен с обременением, несмотря на различные претензии.

Если собственник дома решил подарить недвижимость с ограничениями, необходимо решить, какие гарантии получит лицо или орган, от имени которого возложена бремя.

Суть дарственной

Существуют разные типы актов дарения, и при определенных условиях каждый может применяться к обремененному имуществу. Акт дарения — это двустороннее соглашение, которое касается передачи права собственности на определенное имущество от одного человека к другому без вознаграждения и без каких-либо условий. Это единственный тип транзакции такого типа.

Софинансирование может быть реализовано двумя способами:

  1. Самостоятельно. Кто составляет договор, несет ответственность за его соответствие закону. В этом случае нельзя нарушать права соперника.
  2. С помощью нотариуса. Этот вариант проще, потому что не нужно думать о содержании, все по закону предоставит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Государственные нотариальные услуги потребуются в любом случае, если вы захотите передать право собственности на недвижимость.

Когда дело доходит до определения типа дарения для квартиры с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы, в том числе вид нагрузки. Доступные варианты:

  1. Стандартная форма. Он содержит данные о сторонах, субъекте и описывает пожертвование. Правообладатель передает свои права сразу после регистрации сделки.
  2. Залог пожертвования. Часто такой вариант применим именно к квартирам с нагрузкой. Например, в таком соглашении прописано, что имущество перейдет в собственность получателя только после внесения дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. Д.
  3. Финансирование при жизни донора. Такой договор можно заключить только при живом собственнике квартиры. И в контракте указано, что если даритель не перешел в собственность до смерти дарителя, контракт расторгается.
  4. Сторонний. Транзакция может содержать данные о переводе. Это означает, что исходный договор может сразу содержать пункт о возможности передачи права собственности третьему лицу.
  5. С инвентарем. Такой вариант практикуют, если в самой квартире есть ценные вещи.
  6. На двоих — если квартира передана семейной паре, детям. В этом случае оба человека имеют на нее равные права, т.е. каждый из них имеет равную долю в собственности.
  7. Между родственниками. Этот аспект влияет на размер налога. Если взаимосвязь в исполнении договора доказана (нужны документы), то 13% платить государству не нужно.
  8. Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт обязательно указывается в акте дарения. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, такая сделка подлежит обязательному контролю со стороны органов опеки и попечительства. Основная цель — убедиться, что права ребенка не нарушаются.

Виды обременений

Претензии донора или третьего лица могут быть разными. Каждый вид бремени имеет определенные последствия как для донора, так и для получателя. При заключении договора стороны должны проявлять особую осторожность при совершении сделки.

Выделяют следующие основные виды нагрузок:

  1. Опекунство — оформляется, когда собственником имущества является ребенок или недееспособный гражданин.
  2. Доверительное управление. Чаще всего такое ограничение возникает при передаче квартиры инвалиду. Совет по опеке может потребовать от доверительного управления для завершения дополнительной сделки с недвижимостью. В этом случае опекун может распоряжаться оставшейся ему на попечение частью имущества, а управляющий — вверенным ему имуществом. Оба человека обязаны заботиться об имуществе и продлевать срок его использования. Фидуциарная пошлина действительна не более пяти лет, но может быть продлена.
  3. Залог. Чтобы снизить риск потери имущества, даритель может потребовать оставить его в залоге. Это бремя означает, что собственник обязан решать судьбу имущества вместе с дарителем в будущем.
  4. Дарение ипотечной квартиры производится только с согласия ипотечного банка. Финансовое учреждение имеет право исследовать платежеспособность бенефициара, чтобы убедиться, что долг погашен в полном объеме. После заключения договора необходимо обратиться в банк для получения согласия на сделку с недвижимостью. При заключении договора с ипотекой можно оставить залогодержателя в качестве плательщика ипотеки, при этом стороны согласовывают условия аннуитета. Вы можете избежать этого бремени, полностью выплатив банку долг в соответствии с соглашением между сторонами акта дарения.
  5. Легкость — предоставление права пользования другим людям. Это часто относится к земле и возможности проезда по ней.
  6. Перегрузка жилища в виде корыстной давности. Этот вид подразумевает наличие определенных санкций в отношении донора и его активов. Иногда они становятся известными даже после перехода права собственности к бенефициару. В любом случае донор обязательно предупредит нового хозяина о таких обременениях.
  7. Пожертвование с обременением в виде разрешения дарителя на проживание в квартире. В этом случае определяется грузовая площадь и оформляется согласие на использование кухни, туалета, коридора и других помещений в квартире. Сделка бесплатна и не требует дополнительных вложений со стороны сторон.
  8. Арендная плата. Согласно условиям контракта, донор является пожизненным бенефициаром выявленных средств. Обычно эта плата принимает форму отдельного соглашения, в котором оговариваются условия жизни жертвователя и порядок выплаты арендной платы. Аннуитетное соглашение также дает дарителю возможность участвовать в сделках с недвижимостью, поскольку он становится владельцем ипотечного кредита на дом. Новые и старые владельцы несут солидарную ответственность. После смерти предыдущего владельца даритель становится полноправным владельцем имущества. Еще одна особенность, которая отличает это соглашение, — это освобождение от налогов для доноров. Договор дарения с пожизненным обслуживанием нотариально заверяется.
  9. Арендная плата. Если даритель снимает квартиру и хочет ее подарить, все права на недвижимость переходят к новому владельцу. Поскольку арендаторы могут быть выселены по окончании срока аренды, новому владельцу, вероятно, придется ждать, пока арендаторы выселятся.
  10. Если в качестве арендаторов зарегистрированы другие люди, это также является бременем для арендодателя. Эти люди могут не проживать по зарегистрированному месту жительства, но о них следует сообщить новому владельцу.
  11. Пожертвование — это особый вид договора дарения. В нем говорится, что пожертвование должно быть использовано для определенной цели. Уточняются условия и форма ответственности получателя перед дарителем, а также возможность возврата имущества.

Нагрузки бывают разных типов. В любом случае условия этого изложены в договоре дарения и являются его неотъемлемой частью. Нарушение условий сделки может быть основанием для обращения в суд.

Дарение с правом пожизненного проживания

Дарение означает полный отказ от прав на предмет дарения, после чего новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продажу, обмен, залог нового имущества. Таким образом, бывший собственник может обеспечить себе дальнейшее место жительства.

Любой гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и проживает, имеет возможность сохранить за собой право жить и пользоваться этим имуществом. Этот нюанс поднимает вопрос о компенсации и, как следствие, законности договора. Рассмотрим это подробнее.

Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ дарение — это процедура, согласно которой одна сторона, даритель, передает или обещает передать другой стороне, дарителю, имущество или имущественное право.

Законодатель выделяет два типа этих договоров:

  • реальный — пожертвование передается новому владельцу сразу после передачи документов или ключей.
  • консенсуальный — это договор, который будет заключен в будущем. Обычно даритель устанавливает условие, при котором другая сторона приобретает права собственности (например, достигнув совершеннолетия или вступив в брак).

Более того, такие сделки характеризуются отсутствием субсидий на недвижимость и отсутствием условий для отчуждения, владения и использования недвижимостью новым владельцем. Поэтому в отношении пожертвований с правом проживания дарителя мы имеем дело с неоднозначной ситуацией.

С одной стороны, проживание лица, делающего пожертвование, не является условием или проявлением компенсации, так как не вносит никаких изменений или чего-либо нового в собственность на момент ее передачи. Этот человек был зарегистрирован и проживал в этой квартире. Так что это способ защиты прав, а не условие.

С другой стороны, право на жизнь на всю жизнь фактически ограничивает возможность нового владельца распоряжаться полученным имуществом. По этой причине некоторые суды признали недействительными такие соглашения о дарении.

Рекомендуется сосредоточить внимание на праве собственности на жилище и отразить это в договоре, поскольку объем прав гораздо меньше для использования, чем для владения. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательные способы защиты прав, такие как компенсация материального ущерба или компенсация морального вреда. Как пользователь квартиры, бывший владелец не может использовать любые законные средства in rem для отстаивания своих прав.

Пример

Гражданин Арбузова В.А. передала в дар гражданину Сидорову Д.Л. двухкомнатную квартиру. В договор дарения недвижимого имущества в пункте о правах дарителя были включены следующие положения:

  1. После перехода права собственности к дарителю за дарителем сохраняется пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м2), а также право пользования ванной, кухней, туалетом, балконом и общим коридором.
  2. Даритель получает право пользования и владения бесплатно, то есть без каких-либо финансовых затрат в связи с вышеупомянутыми правами.
  3. Жертвователь имеет право на пожизненную запись в реестре жителей и не может отозвать это право даже после того, как пожертвование было передано третьему лицу.
  4. Даритель не имеет права препятствовать дарителю реализовать свои права на приобретенную недвижимость, а последний в случае продажи квартиры обязан сообщить новым собственникам о существующем положении дарителя в квартире.

Перечень способов защиты гражданина со статусом собственника существенно расширен ст. 305 ГК РФ, в котором говорится, что собственник имущества может использовать положения, указанные в ст. 305 ГК РФ средства правовой защиты. 301-304 ГК РФ, закон даже в отношениях с собственником.

Также важно, чтобы в квартире не взималась плата за проживание, так как договор должен быть бесплатным в соответствии с общим гражданским законодательством.

Статус регистрации дарителя важен в случае передачи имущества дарителем, значение этого момента в том, что при продаже квартиры необходимо предоставить в регистрирующий орган выписку из жилищной книги, в которой перечислены зарегистрированные лица. Таким образом, будущие собственники лишены возможности ссылаться на то, что они не знали о таком бремени, как пожизненное проживание третьего лица. Покупка ими квартиры в таком состоянии заочно дает разрешение на владение и проживание постороннего человека.

Дарение с обременением недвижимости (квартиры или дома)

Под имущественными обременениями понимается ограничение прав собственника по отношению к имуществу. Как правило, они относятся к отчуждению имущества.

Виды нагрузок на квартиры:

  • Право пользования — право ограниченного использования земельного участка. Например, сосед может использовать ваш участок земли для прокладки через него своего водозабора;
  • Ипотека — самый распространенный вид. Ипотека — это залог банка, гарантия оплаты недвижимости. Право собственности на дом не является абсолютным, поэтому любые действия с таким имуществом должны осуществляться по согласованию с банком;
  • арест — мера пресечения по решению суда;
  • аннуитет — мы поговорим об этом чуть позже.
  • аренда — если объект сдан в аренду на момент продажи, его можно продать. Но права арендатора в этом случае не могут быть соблюдены новым владельцем по договору аренды до конца указанного срока.

Если собственник квартиры является несовершеннолетним, их законный представитель не сможет совершать сделки от их имени без согласия органов опеки и попечительства. Более того, регистрирующий орган не даст согласия на такую ​​сделку.

Такие же сложности могут возникнуть при сдаче в дар загруженной квартиры. Все подробные условия договора (например, постоянные арендаторы) и информация об обременениях должны быть отражены в акте дарения. Если даритель не согласен с нынешним состоянием подарка, он может отказаться от завершения транзакции.

Поскольку процедура отчуждения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, отказ должен быть оформлен в том же порядке. Даже если пожертвование было обещано в будущем, а потенциальный владелец еще не подтвердил свои права, отказ должен быть оформлен в письменной форме. Если договор совместим, права и обязанности дарителя в случае его смерти переходят к его наследникам.

Ипотечная квартира не может быть передана в дар до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, т.е. в будущем необходимо заключить договор дарения (консенсуальная сделка). Вариант перевода долга для неплатежеспособных заемщиков маловероятен, поскольку новый заемщик станет владельцем квартиры, заложенной в банке. Лучше сделать пожертвование в размере, достаточном для погашения долга.

Форма договора

Требования ГК РФ к форме дарения сложно назвать строгими. Сделка может быть совершена устно, письменно и путем совершения действий (передача ключей, торжественная передача). Нормативные положения по этому вопросу сосредоточены в ст. 158-165 и арт. 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается при заключении договора. С другой стороны, когда переход права собственности на вещи и переход права собственности задерживаются по времени, закон требует наличие документальной формы.

Письменная форма обязательна для договоров дарения на сумму более 3000 злотых. рублей, если жертвователь — юридическое лицо.

С введением обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом отпала необходимость в нотариальном заверении. Однако стороны договора дарения имеют право нотариально заверить любой договор дарения, даже тот, который, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, может быть заключен устно.

В настоящее время только переход права собственности на подаренное недвижимое имущество подлежит регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Договор дарения как документ регистрировать не нужно.

Предмет договора

Это определенные материальные блага, которые жертвователь бесплатно передает получателю. Подарком может быть любое имущество, начиная от мелких предметов домашнего обихода и заканчивая всем имущественным комплексом предприятий. Предметом сделки могут быть ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора был предметом переговоров (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничения на пожертвование распространяются на наркотические вещества и охотничье оружие. На основании части 3 статьи. 15 Земельного кодекса РФ должностные лица Единого государственного реестра юридических лиц отказывают в регистрации передачи земельного участка на приграничной территории иностранцу.

Предметом дарения могут быть имущественные права, не являющиеся личными. Например, авторские права на литературное произведение не могут быть переданы, как не могут быть отчуждены. Однако возможна передача исключительных прав на произведение в пользование и получение прибыли.

При соблюдении требований ст. 382 и 383 ГК РФ право требования может быть передано в дар.

Предметом пожертвования может быть претензия. Даритель вправе освободить получателя от исполнения в отношении себя или третьих лиц-кредиторов, заменив получателя в обязательных отношениях. Передача дебиторской задолженности регулируется ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

В каких случаях используется обременение

Ограничения вводятся в отношении недвижимого имущества, когда необходимо установить условия и запреты, чтобы исключить возможность для его владельца осуществлять определенные юридически значимые действия.

Аренда

По договору арендатор получает недвижимость на определенных условиях, согласованных с собственником. И в течение определенного периода времени он может им пользоваться. Владелец арендуемой недвижимости не может распоряжаться ею с нарушением прав арендатора, поэтому возникает бремя.

Арест имущественной собственности

Подобное бремя возникает и в случае с долгами человека.

Рента с вариантом пожизненного содержания

В этом случае даритель получает ограниченное имущество, обязуясь оставить дарителя или его место жительства в такой квартире.

Опека

Непосредственной нагрузкой на квартиру несут несовершеннолетние дети, владеющие недвижимостью. Такое ограничение делает невозможным дарение жилой недвижимости.

Ипотека

Это наиболее распространенный вид нагрузки. В большинстве случаев залог — это недвижимость, приобретенная на деньги банка. Без согласия кредитора собственник не может получить квартиру до тех пор, пока не погасит весь долг.

Доверительное управление

Если квартира передается другому лицу на определенный срок по договору, это траст.

Такие транзакции необходимо регистрировать. Несмотря на то, что доверительный управляющий осуществляет все права собственника имущества, он не может распоряжаться им по своему усмотрению. В этом случае ответственность за погашение всех долгов по квартире лежит на арендодателе.

Объект является культурной собственностью

Права собственника могут быть ограничены также в случаях, когда квартира или дом признаны государством памятником истории и культуры. Как правило, после этого не представляется возможным демонтировать, передать (иногда — продать или подарить) культурные ценности. Кроме того, собственник обязан поддерживать здание в исправном состоянии, а также нести нагрузку на имущество.