Что такое строительство доли недвижимого имущества. В чем польза от 214-ФЗ и что мне нужно знать, чтобы успешно приобрести недвижимость по соглашению о доле владения недвижимостью? Как не стать обманутым соинвестором? Об этом и многом другом мы расскажем в этой статье.
Из истории долевого строительства
Немного истории не повредит. Так общее строительство зародилось в Аргентине во время правления Рауля Альфонсина (1983–1989). Возникла неприятная картина: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства общества.
К тому же войны вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это заставило правительство принять меры по исправлению ситуации, как в экономике, так и в стране в целом.
Однако в условиях экономического кризиса реформы не имели значения. Таким образом, попытка Австралии заменить обесценившуюся денежную единицу на песо не принесла положительных результатов и не способствовала стабилизации ситуации.
Новая валюта постоянно девальвировалась — за семь лет своего существования в Австралии было двенадцать купюр. Это позволяло аргентинским банкам отказываться предоставлять какие-либо долгосрочные ссуды: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточными, а аргентинский закон запрещал кредитование в иностранной валюте.
Рождение долевого строительства
В 1985 году Рауль Альфонсин решил реализовать программу под названием «Опираясь на собственный капитал». В рамках этой программы было создано специальное объединение, которое получало от граждан денежные пожертвования, которые напрямую использовались застройщиком для поддержки строительства жилья.
Взамен население получило квадратные метры жилья в эквиваленте внесенной суммы.
При этом сделка между резидентами и девелопером была оформлена в виде выпущенных акций. Собрав их, люди могли иметь крышу над головой. Предложенная программа оказалась удобной и доступной.
Благодаря ему у простых людей появилась возможность оплачивать квартиру в рассрочку до окончания строительства. Это способствовало росту популярности данной программы и увеличило количество собственников квартир с 2% до 21%. Жилой комплекс эконом-класса
Долевое строительство в Латинской Америке
Программа капитального строительства домов и положительный опыт, полученный в Аргентине, вызвали бум совместного владения в других странах континента. В Чили, например, очень успешным было совместное строительство так называемых коммерческих домов.
Однако в Сальвадоре инвестиционное строительство и сами инвесторы остались без денег и без крова из-за финансовых махинаций, осуществленных под видом совместного строительства.
Долевое строительство по-европейски
Совсем по-новому и качественно в Великобритании стало развиваться совместное жилищное строительство. Благодаря инициативе британских финансовых корпораций эта идея получила широкое распространение в Египте, Кувейте и Объединенных Арабских Эмиратах. Именно здесь многие британские строительные компании осуществляют свою деятельность по строительству различной недвижимости.
На этот раз британские компании пошли своим путем. Они не создавали специального акционерного общества или кооператива, которые продавали акции, доли или паи. Они сразу же начали продавать квадратные метры бетонных будущих квартир, что, в свою очередь, гарантировало возврат инвестиций до начала строительства. Эта программа доказала свою эффективность и действенность. Новый корпус комфорт-класса
Долевое строительство объектов недвижимости
Жилищный вопрос является актуальной проблемой в России на протяжении многих лет. Для обычных граждан или представителей рабочего класса практически невозможно купить недвижимость на собственные средства. Однако есть много способов помочь людям осуществить свои мечты. Самый популярный из них — долевая застройка.
Что такое долевое строительство домов
И да, долевое строительство на английском языке означает «строительство с собственным капиталом». По сути, это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная фирма (девелопер) привлекает средства от граждан (участников строительства, уставного капитала или «пайщиков») на строительство недвижимости.
По завершении строительства объекта для участия в строительстве жилых домов необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Затем девелопер в установленном порядке передаст их участникам строительства долей.
Сегодня практически все компании, специализирующиеся на строительстве многоквартирных домов, широко используют опыт участия в капитале. Такая система дает возможность оплачивать квартиру в рассрочку до завершения строительства. К тому же это очень эффективный способ вложения денег.
Помнить! Совместное строительство — это форма инвестиционной деятельности, при которой девелопер привлекает деньги жителей для возведения объекта.
Долевое строительство недвижимости в России
В России огромную популярность приобрело участие в строительстве. Было признано, что это не только перспективный, но и очень доступный способ обзавестись собственной квартирой.
Сначала казалось, что проще не бывает: человек вкладывает деньги, получает готовую квартиру и распоряжается ею по своему усмотрению. На практике все было драматичнее из-за недобросовестного поведения некоторых разработчиков. В результате возникла проблема обманутых акционеров, число которых стремительно росло.
Конечно, не остались в стороне и СМИ, которые регулярно поднимали этот вопрос. Фамилии, адреса, имена упоминались открыто. Да, мошенников разоблачил. Но это также способствовало увеличению отрицательных отзывов о строительстве собственного капитала.
С одной стороны, система участия в долевом строительстве, успешно действовавшая за рубежом, дала положительные результаты. С другой стороны, его аналог строительство собственного капитала в России это привело к финансовому краху многих семей.
Акционеры попали в ловушку предвзятости, жадности и жадности, а также некомпетентности девелоперов, которые по неосторожности пытались решить возникающие строительные проблемы за счет неоправданного привлечения новых акционеров. Это, в свою очередь, создавало риск съемки всевозможных «пирамид».
Решение пришло от правительства. Об этом поговорим подробнее. Строительство по 214-ФЗ.
Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ
Стремясь пресечь преобладающие злонамеренные модели в сфере совместного владения, руководители страны приняли меры. Базовым инструментом является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в совместном строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества», вступивший в силу 1 апреля 2005 г.
Цель закона — регулировать отношения между гражданами и юридическими лицами в сфере взыскания денежных средств по договору участия в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве
Закон о строительстве с использованием собственного капитала предусматривает применение договора строительства с использованием собственного капитала в определенной форме. Этот документ направлен на защиту прав граждан от недобросовестных и безответственных застройщиков.
Чтобы такой договор о совместном участии в строительстве имел юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает, что договор о совместном капитале или договор участия в капитале в процессе строительства представляет две стороны совместного строительства.
С одной стороны — девелопер, а с другой — участник пакета акций.
Это означает, что юридическое лицо (застройщик) сдает в аренду (или передает в собственность) земельный участок, на котором планируется строительство жилых домов или иных объектов недвижимости (за исключением промышленных объектов).
После получения разрешения на строительство девелопер привлекает участников, которые финансируют совместное строительство.
На заметку! Участник — физическое лицо (очень редко — юридическое лицо), оплачивающее совместное строительство жилых домов с целью получения в собственность квартир после их сдачи в эксплуатацию.
Согласно федеральному закону об участии в совместном строительстве, участник инвестирует в совместное строительство недвижимости. Это значит стать инвестором. А договор долевого участия, по сути, является инвестиционным соглашением, в соответствии с которым девелопер обязуется построить объект в установленный срок и после его ввода в эксплуатацию передать стороне строительство.
Участник обязуется платить указанную в договоре цену за квадратный метр жилой площади. А по окончании работ — приемку построенного объекта при условии, что на момент сдачи все условия договора были правильно выполнены. Введен в эксплуатацию объект застройки собственного капитала (по 214-ФЗ)
Существенные условия и положения договора долевого строительства
Федеральный закон № 214-ФЗ о совместном строительстве требует, чтобы договор совместного строительства содержал следующие существенные условия (указываются в договоре)
- Объект контракта (совместное строительство жилых домов). Согласно проектной документации указывается конкретный объект, который после получения разрешения и ввода в эксплуатацию будет передан участнику строительства за счет собственных средств;
- Дата строительства пая и дата перехода права собственности на недвижимое имущество к участнику (акционеру) долевого строительства после получения разрешения и ввода его в эксплуатацию;
- Стоимость строительства доли в договоре, способ и условия ее оплаты.
Этапы участия в долевом строительстве по ФЗ-214
Кроме того, очень важно знать, что процедура участия в строительстве пая 214-ФЗ включает несколько этапов:
- Во-первых, девелопер покупает или сдает в аренду земельный участок под строительство объекта;
- Во-вторых, девелопер подписывает договоры с акционерами о совместном участии в строительстве;
- В-третьих, на основании договора о капитале акционеры платят (обычно в рассрочку) согласованную стоимость квартиры;
- В-четвертых, после передачи в пользование объект участия в строительстве жилого дома переходит в собственность участников или соинвесторов в их собственность.
Замороженная структура небоскреба
Справедливости ради стоит сказать, что 214-ФЗ все изменил к лучшему. Но полностью решить проблему он не смог. Поэтому разработчики продолжают использовать серую схему обмана акционеров.
Следовательно, были созданы комитеты и организации, чтобы помочь затронутым сторонам наращивать акции. Кроме того, эти агентства собирают информацию о каждом новом строительстве и регионе, в котором оно реализуется. Анализ помогает выявить безответственных и недобросовестных строителей.
Достоинства и недостатки участия в долевом строительстве 214-ФЗ
Несколько слов о преимуществах и недостатках участия в совместном строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214:
- Строительство с начальной стадии (уровень котлована под фундамент) дает возможность купить квартиру по невысокой цене. После ввода объекта в эксплуатацию стоимость квадратного метра готовой квартиры значительно увеличивается. Разница иногда до 30%;
- Участие капитала в строительстве многоквартирных домов дает возможность получать рассрочку при покупке квартиры до окончания строительства;
- Соглашение о франшизе с застройщиком позволяет забронировать квартиру, выбрать этаж и расположение окон по сторонам света. Внесение изменений в геометрию помещения, прокладку инженерных коммуникаций и т. Д .;
- Капитальное участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На вторичном рынке жилья сохраняется риск вмешательства третьих лиц в законные претензии на приобретенную недвижимость;
- 214-ФЗ «Об долевом участии в жилищном строительстве» запрещает застройщикам передавать права на жилье гражданам;
- Закон о капитальном строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых было выдано после подписания акта. Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года, акт просто не действует.
Строящийся объект в стадии строительства
Нельзя игнорировать тот факт, что долевое жилье, несмотря на все обстоятельства, пользуется большой популярностью. Для многих россиян так называемый «Акция» — практически единственный способ купить собственную квартиру.
Федеральный закон 214-ФЗ несовершенен, в нем много недостатков и критических замечаний. Поэтому доля собственного капитала в строительстве неоднократно подвергалась критике со всех сторон. Эти обстоятельства стали стимулом для более тщательных исследований и дополнений.
Что такое «долевое строительство изменения»
Поисковая машина исследовала тему совместного строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы о том, что такое «совместные строительные изменения» или «совместное строительство-2017».
Рассмотрим этот вопрос подробнее. Все действительно изменилось, особенно с января 2017 года. В глобальном масштабе они меняют как отношения в сфере участия в СП по 214-ФЗ, так и положение партнеров. Кроме того, существенно меняется право на франшизу при строительстве. Новые изменения направлены на:
- повышение доверия к рынку недвижимости;
- создание механизма дополнительной защиты акционеров от возможных рисков незавершенного строительства;
- повышение ответственности разработчиков перед инвесторами.
Проект будущего многоэтажного жилого дома.
Довожу до вашего сведения! Новые изменения не повлияют на объекты недвижимости, строительство которых началось до принятия соответствующих законодательных изменений.
Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214
Вкратце, можно выделить следующие исправления, оказавшие влияние:
- Размер уставного капитала строительных компаний;
- Условия договора долевого участия в строящемся договоре;
- процесс государственной регистрации документа;
- требования к проектной декларации и некоторые другие нормативные акты.
Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования капитального строительства произошел настоящий сдвиг. В частности, спасибо:
- создание Государственного компенсационного фонда;
- введение фидуциарных счетов;
- создание Единого реестра разработчиков Российской Федерации.
Все вышеперечисленные изменения направлены на повышение прозрачности деятельности строительных компаний поделиться предоставление участникам дополнительных гарантий, защита их прав в случае возникновения проблем. Строительство нового жилого массива
Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ
Важнейшая цель нового Государственного компенсационного фонда — эффективная защита прав и имущества граждан, участвующих в совместном строительстве. Производство по делу о банкротстве возбуждается арбитражным судом в отношении юридических лиц, ответственных за строительство квартир и не выполняющих свои обязательства.
Также с 1 января 2017 года застройщики обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Размер взносов определяется исходя из площади застройки и определяется для каждого строения за счет собственного капитала.
Создание единого реестра организаций и строительных компаний Российской Федерации повысит прозрачность девелоперов. Его цель — защитить интересы акционеров.
Единый реестр (официальный список застройщиков) будет государственным информационным ресурсом, систематизирующим всю информацию о юридических лицах, осуществляющих строительство объектов недвижимости (п. 26 ст. 1 Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016) и долевое участие в процессе строительства.
На полях! Информация, содержащаяся в Общем реестре разработчиков, должна быть открытой, общедоступной, полной и исчерпывающей. Информация также в обязательном порядке размещается на официальном сайте государственного органа, уполномоченного вести соответствующую базу данных.
Помощь обманутым дольщикам
По официальной правительственной информации, проблемные объекты в сфере строительства на конец прошлого года были отмечены в 72 регионах России. Общий объем, указанный в дорожных картах & # 8211; 830 объектов. Но не обязательно 830 домов. Потому что один объект (т.е. одно разрешение на строительство) может охватывать два или три дома. Представляете, насколько велика проблема!
Стоит отметить, что работа по поиску оптимальных решений по оказанию помощи обманутым акционерам продолжается на государственном уровне. Правительство ужесточает меры против недобросовестных застройщиков и всесторонне поддерживает участников капитального строительства. Строительство многоэтажного жилого дома
Заключение
Долевое жилье — очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно испортить. Недобросовестные разработчики, которые сознательно обманули или просто не рассчитали свои силы и решили выделиться за счет простых людей. Таким образом, они серьезно подорвали доверие общества к долевому участию.
Но, к счастью, времена меняются. Все нововведения в сфере капитального строительства направлены на повышение авторитета рынка недвижимости, создание механизма дополнительной защиты акционеров от всевозможных рисков, связанных с незавершенным строительством, и повышение ответственности девелоперов перед инвесторами.
Требования к созданию и размеру уставного капитала могут быть существенно изменены. На основе взносов строителей создается специальный компенсационный фонд. Единый реестр строителей организован для обеспечения прозрачности информации для строителей.
Есть надежда, что долевое строительство в России выйдет на цивилизованный и прозрачный уровень. Он станет доступнее для многих наших граждан.