Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС? Вы можете продать такой дом с участком, если у вас есть вся проектно-разрешительная документация (проект строительства, акт технического состояния объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт плюс действующее разрешение на строительство, зарегистрированное право собственности на УНС). Также не должно быть действующих договоров строительных компаний, которые могут иметь права на использование УНС (с учетом 2013 года). В этом случае вы не будете платить налог в размере 13%. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит скидку из-за отсутствия пусконаладочных и строительных рисков. Чтобы понять, как действовать дальше, нужно просчитать обе ситуации.
Допустим, у нас есть участок 10 га с ОНС, готовый на 90% (построены все конструкции, проведены коммуникации, без внутренней отделки и отделки фасада). Дом находится в Ольгино, в Санкт-Петербурге.
Стоимость участка 10 соток примерно равна 10 миллионам.
- Стоимость незавершенного строительства 270 кв.м 12 миллионов, по 44 тысячи за квадратный метр. метр. Продам землю и УНС без налога 13%, со скидкой к УНС 15%. Результат будет 19 20 миллионов.
- Стоимость готового дома с внутренней отделкой 14 миллионов.
Недвижимость с 2018 года, поэтому мы платим НДФЛ 13%. Для уменьшения налогооблагаемой базы необходимо подтвердить затраты на строительство УНС (например, договоры с актами зачета и платежное поручение о переводе денежных средств).
Допустим, мы можем подтвердить половину расходов & ndash; 7 миллионов. Рассчитываем налоги: 14 миллионов (сумма дохода, то есть продажи дома) & ndash; 7 миллионов (затраты на строительство) & ndash; 1 миллион (имущественный вычет при продаже дома) = 6 миллионов. Из этой суммы мы считаем 13% = 780 тысяч.
На руки получаем: 10 миллионов за участок, за дом 13 220 (за вычетом налога 780 тысяч). Итого тогда & ndash; чуть более 23 млн руб.
Готовый дом продать намного проще, но стоит учесть время, потраченное на доработку УНС. Если вам нужны деньги здесь и сейчас, никто их не достроит.
Да, вы можете продать земельный участок и расположенный на нем объект как готовыми, так и незавершенными.
Разница в правовом статусе между такими объектами будет заключаться в том, что в отношении завершенного объекта получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сети и коммуникации функционируют и подключаются на законных основаниях, а незавершенное строительство — просто ансамбль строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.
Естественно, эта разница в статусе может существенно повлиять на цену, поскольку строящийся объект всегда стоит меньше, чем объект завершенный и построенный.
Купил землю, построил дом. За какой год я могу получить возврат подоходного налога с населения?
Кроме того, независимо от того, продаете ли вы законченное или незавершенное строительство 13% -ное обязательство остается с вами, потому что в результате транзакции получен ваш доход, который является вашей налогооблагаемой базой независимо от статуса проданного вами предмета.
Таким образом, я бы рекомендовал вам завершить строительство объекта, ввести его в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности и продать его по максимально высокой цене, что поможет вам покрыть налоги и производственные затраты. Кроме того, в этом случае (продажа готового объекта) вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который вы не приобретаете при продаже недостроенного объекта.
Если строящийся объект (в данном случае дом) не зарегистрирован в собственность (не зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц), вы не можете продать его без регистрации в кадастровом реестре и регистрации в собственность как объект, незавершенное строительство. Только после этих действий можно заключить договор купли-продажи такого объекта.
Если строительство дома ведется после завершения строительства дом должен быть зарегистрирован в кадастровом реестре и право собственности должно быть оформлено для его продажи.
До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия» и сдавать в эксплуатацию дом, построенный на земельном участке жилого дома, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация о собственности, подготовленная кадастровым инженером. В указанном случае право собственности на дом возникает с момента государственной регистрации права. Соответственно,
Если вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, вам придется уплатить налог с дохода, полученного от продажи.
Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках жилой застройки, в настоящее время не требуется. Если у вас есть свидетельство о регистрации права собственности на дом как объект незавершенного строительства, вы можете продавать документы как на участок, так и на дом. Если право собственности только на землю, то по идее можно продать документы только на участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это значительно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.
Что касается налогов подсчитывать нужно, так как в зависимости от местоположения и площади дома есть вероятность, что его кадастровая стоимость не превысит 1 млн рублей, и вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.
Дом с незавершенным строительством (объект, который еще не достроен) можно продать. Но нужно смотреть на ситуацию. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: старый деревянный дом снесли, а на его месте построили особняк площадью 500 квадратных метров. В этой ситуации вы не можете продать дом, потому что на старый дом есть документы (бюро технической инвентаризации), а на новый нет ничего. Это называется самостоятельной сборкой. Его нужно сначала легализовать в соответствии с законом и только потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким незарегистрированным домом несет в себе риск отказа в регистрации собственности (если продавец на «скидку» предложил покупателю «без проблем в течение двух недель, оформить дом сам») и дальнейшие поиски старого владельца, а также немалые затраты на легализацию, в том числе, возможно, в суде.
У продавца должно быть больше, чем просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдало БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ есть на руках, а дом не достроен, значит, дом действительно не соответствует дому по документам. Прежде всего, должно быть свидетельство о праве собственности (например, старый дом до достройки или перестройки) и обязательно разработанный архитектурный проект. А если работы не завершены, в договоре купли-продажи должна быть правильно прописана передача проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Или зарегистрировать недвижимость в Федеральном ЗАГСе как объект незавершенного строительства. Этот вопрос стоит продумать заранее, поскольку налогом на имущество также взимаются объекты, не завершенные по кадастровой стоимости. Вам необходимо заявить в Росреестр процент строительной готовности дома.
Налог в размере 13% взимается, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому дата регистрации собственности важна для налогообложения. Если незавершенное строительство относится, например, к пристройке с увеличением площади, это не проблема, так как право на объект могло возникнуть давно. А если дом построен с нуля и право наУНС только зарегистрировано, налог в размере 13% будет рассчитываться от суммы сделки купли-продажи.
Не забывайте, что сделка будет включать два объекта: землю и сам дом. Это отдельные кадастровые объекты, права на которые могли быть зарегистрированы в разное время.
Если сумма стоимости дома в договоре купли-продажи минимальна и налоговая инспекция задается вопросом, не занижена ли она, они произведут перерасчет. Налоговая служба посмотрит рыночную стоимость 1 кв.м аналогичных домов той же площади, умноженную на процент готовности к строительству, и эта сумма составит 13%. И эта оценочная стоимость действительно может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде придется вести не меньше года, доказав истинность «рынка». стоимость объекта, незавершенного строительства. Вероятность успеха такого судебного процесса очень сомнительна, если у вас нет документов, подтверждающих понесенные затраты на строительство. Будет проведена судебно-медицинская экспертиза степени готовности к строительству и оценка этого дома. А если новый собственник продолжит строительные работы или даже завершит, перспектива стремится к нулю. Поэтому в договоре лучше отразить реальную стоимость сделки.
Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре,
то указанная незавершенная постройка является объектом гражданских прав и может быть продана на общих основаниях.
Если незавершенное строительство готово на 99,99%, а цена сданного дома значительно выше, чем стоимость недостроенного дома, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.