Обмен жилья по трейд-ин. Трейд-ин в недвижимости не так популярен, как на рынке автомобилей. Почему эта схема никогда не заменит альтернативные сделки и в чем суть, ограничения и риски трейд-ин на практике?
Trade-in — это не самая популярная, но рабочая программа по замене вторичного жилья на новое. Представьте себе такую ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, купить квартиру в новостройке. Вы начинаете выбирать квартиру в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы покупаем вашу квартиру со скидкой за срочность, а вырученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость проживания в новое здание. Таким образом, недвижимость продается через застройщика, а по окончании сделки вы получаете документы на квартиру в строящемся доме, ждать которой придется немного дольше. В этом суть системы trade-in. Но есть нюансы.
-На мой взгляд, самое главное преимущество для покупателя — это возможность зарезервировать и определить стоимость квартиры в новостройке на время продажи своей квартиры на вторичном рынке. Определение стоимости новостройки до продажи собственного дома — это своего рода страховка от роста цен в проекте, позволяющая спланировать затраты на покупку. Программа trade-in также выгодна покупателям, не получившим одобрения на ипотеку.
Для агентств основным преимуществом системы trade-in является то, что после продажи квартиры на вторичном рынке клиент покупает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи trade-in позволяют увеличить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой» транзакции в этой системе составляют примерно 12% от всех транзакций.
Аналогичным дополнительным источником привлечения клиентов является trade-in для разработчиков, готовых работать по этой программе — комплексы с такой программой выигрывают за счет лояльности к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.
Иногда обмен сравнивают с обычными альтернативными сделками. На наш взгляд, главное преимущество торговли — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время продажи клиентом. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому искать дополнительные средства не придется. Также нет риска, что кто-то купит квартиру. Во-вторых, обе транзакции выполняются в режиме «одного окна». Клиенту не нужно будет обращаться в различные агентства для покупки и продажи квартиры. Кроме того, комиссия агентства по биржевым продажам ниже, чем по другим сделкам, так как основную прибыль агентство получает от продажи новостроек.
Большинство клиентов, которые приходят к нам по программе trade-in (70 из 100%), не продают свою единственную квартиру, имеют жилье, поэтому обычно проблем с переездом при подготовке объекта к вывозу не возникает. Как правило, вторичная квартира, которую они продают для покупки новостройки, — это квартира в наследство, иногда очень просторная и в хорошем месте. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и сразу купила три квартиры в новостройке.
Одним словом, недостатков у этой системы, на наш взгляд, нет, за исключением скидки 5-7%, необходимой для продажи вторичной квартиры в короткие сроки. Но наши клиенты этого не боятся. Суть в том, что для такой транзакции требуется минимальная сумма наличных денег.
Какие налоги взимаются при продаже квартиры с последующей покупкой?
Какие риски возникают при замене приватизированной квартиры на муниципальную?
-Плюсы, безусловно, есть, но нельзя списывать со счетов недостатки. Основной из них, вероятно, является потеря стоимости проданного объекта. Это варьируется от компании к компании; средний убыток составляет 7-10% от оценочной стоимости застройщика. Как известно, эта оценка может быть значительно ниже реальной рыночной, так как в первую очередь выгодна застройщику.К тому же не все застройщики (откровенно говоря, очень немногие) разрешают им жить в обменной квартире до сдачи новостройки, а значит, собственнику придется какое-то время жить в съемной квартире. И еще один существенный недостаток: в системе trade-in вы обмениваете готовую квартиру на право претендовать на вновь приобретенную квартиру (а не на недвижимость). Вне зависимости от того, как вы на это смотрите, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, система покупки ипотеки намного безопаснее. После постройки дома вы можете продать свою старую квартиру, и разница будет частично или полностью покрыта ипотекой.
— В С. В Петербурге нет обменной системы. Наша информация показывает, что застройщики не выкупают квартиры обратно, а продают их по сниженной цене через соответствующие агентства недвижимости. Кроме того, иногда используется схема срочной продажи, но в этом случае стоимость недвижимости снижается на 10-20%.
Такой сценарий абсолютно невыгоден продавцу. Следует понимать, что собственник квартиры так или иначе все еще имеет дело с агентством недвижимости. Так что нет смысла ограничиваться тем агентством недвижимости, которое предлагает застройщик. Более того, большинство агентств предлагают квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать старую квартиру, а потом купить новую.
На наш взгляд, перспективы такой системы невелики. Любой срочный выкуп предполагает серьезную скидку. Теоретически, если предположить, что девелопер покупает недвижимость, ему придется продать участок, и возникнет значительная налоговая нагрузка.
Можно ли обменять квартиру на неприватизированную?
Возможен ли обмен между городами?
— Агентство, занимающееся продажей новой или подержанной недвижимости, приложит все усилия, чтобы продать недвижимость в течение времени, требуемого клиентом в рамках бронирования или действующего договора купли-продажи нового здания. Возможная скидка будет зависеть от рынка (в настоящее время она незначительна, не превышает 5%). Продажа недвижимости — несомненный плюс для агентства.
Trade-in иногда пытаются сравнить с альтернативными сделками, но забывают, что альтернативная сделка охватывает только покупку вторичной собственности — с новостройками альтернатива не подходит. Сделка Trade-in лишь условно считается альтернативной сделкой — клиент получает деньги и практически одновременно их вкладывает. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с увеличением вторичных затрат, но при работе в том же агентстве клиент быстро получает информацию о дате повышения стоимости недвижимости, что позволяет сделать гораздо лучшее предложение.
— Жилье Trade-in — не самая распространенная услуга и даже не все агентства недвижимости, не говоря уже о девелоперах. Это сознательно сужает потенциальное поле поиска новостроек. К тому же не всякая квартира подходит для замены. Агентство будет лишь пытаться отсеять неподдельное нежелание (например, одна комната без ремонта на первом этаже в лачуге в престижном районе или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя продать меньше трех месяцев, даже с хорошей скидкой, trade-in просто не сработает. Суть системы — быстрая реализация имущества клиента и выплата денежных средств за новую квартиру.
И еще один важный момент: потеря стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи придется пойти на уступки, особенно в стоимости. Для вариантов с низкой ликвидностью это выгодно, и проще продать хорошую квартиру по приемлемой цене, а потом распорядиться полученными средствами.
Наконец, есть риск для агентства. Trade-in — это не сделкаАльтернатива — технически это отдельная купля-продажа. Агентства ставят условие: обе транзакции должны быть проведены в один и тот же день в одном отделении, иначе недобросовестный клиент может просто отказаться от бронирования, используя предлог для обмена квартиры на другую, как возможность быстро ее продать.
Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
Каковы обязанности агентства недвижимости?
Поддельная транзакция включает более двух сторон, но это одна транзакция, в которой все стороны присутствуют одновременно. Самый простой из них — трехсторонний: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой альтернативной квартиры. Дело в том, что другая сторона (продавец, обменивающий свою квартиру на заменяющую) даже не видит денег от продажи замещающей квартиры — она сразу переходит к покупке новой квартиры.
Trade-in — это, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять покупателю: если он владеет недвижимостью и хочет купить квартиру в новостройке, он может использовать свой дом для оплаты нового. один полностью или частично. Технически говоря, есть три шага: бронирование квартиры в новостройке, продажа имеющейся квартиры и покупка забронированной. По-прежнему необходимо сначала продать квартиру клиента, потому что агентство
И девелопер не выкупит ее, потому что ему придется оформить квартиру в собственность юридического лица, а затем продать ее с уплатой НДФЛ.
Поэтому при обработке trade-in сначала оценивает квартиру клиента и тем самым определяет размер его скидки на новую квартиру при условии продажи старой квартиры, а затем на достаточно длительный период (обычно месяц) забронированную квартиру. в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет безналичная продажа: заказчик получает деньги, ему нужно только подписать ХДС и перечислить на счет разработчика.
Trade-in накладывает ряд ограничений на выбор предметов. Во-первых, если клиенту нравится квартира в многоквартирном комплексе, он или она может не удовлетвориться скидкой, которую предложит агентство жилищного комплекса, если они передадут свою старую квартиру на замену. Во-вторых, само агентство не может предложить клиенту замену, если его имущество неликвидно и может быть продано через месяц или два только со скидкой 30% и более, и ни один собственник не согласится на такие действия.
Но обмен очень выгоден, если вам нравится редкая квартира в хорошо продаваемом проекте: пока вы ищете покупателя на свою квартиру, скорее всего, не найдете нового. А чтобы у застройщика был веский аргумент в пользу бронирования уже ликвидированной квартиры, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму. В этом случае поручителем выступает имущество клиента, предназначенное для продажи.