Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую?

Трейд-ин в недвижимости. Вы хотите переехать в новое здание и при этом иметь старую квартиру. Традиционно, чтобы продать старую квартиру и купить новую, нужно потратить много времени и сил: найти продавца, пообщаться с застройщиком. Из-за бюрократии при продаже вы можете пропустить квартиру своей мечты, и процесс займет год и более. А может быть и проще: благодаря программе «trade-in» вы можете использовать свою старую квартиру для частичной или полной оплаты за новую квартиру в режиме «одного окна».

Что такое трейд-ин

Термин «trade-in» пришел из автомобильного рынка. Идея программы заключается в том, что вы получите свою старую машину по цене новой.

В сфере недвижимости схема более сложная, чем при покупке автомобиля. Классический trade-in заключается в следующем: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и оплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья. Но на российском рынке у этой программы есть несколько особенностей.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке этот паттерн часто называют «фиксированная компенсация», «неттинг», но на самом деле это не так, мы не можем провести прямую аналогию между торговлей и неттингом.

Продажа квартиры в новостройке по данной программе — это не простая замена старой квартиры на новую. Нельзя отдать квартиру застройщику «в поселке» и заселиться в новостройку — он просто не может принять старые счетчики взамен на новые, и чаще всего не покупает квартиру себе.

Под видом компенсации застройщик предлагает вам продать вашу старую квартиру через соответствующее партнерское агентство и использовать выручку от продажи для покупки новой. Все делается по принципу «одного окна», то есть через строительную компанию.

Технически система trade-in — это две параллельные транзакции: продажа и покупка. Заключено два контракта:

Договор купли-продажи старой квартиры, в котором указывается цена продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
Договор на резервирование новой квартиры, в котором вам закреплена конкретная квартира и цена квартиры фиксирована.

Все это можно сделать самостоятельно: найти хозяина старой квартиры, совершить сделку и принести деньги застройщику. Однако часто это неудобно: необходимо потратить время и силы на поиск покупателя, поиск и бронирование квартиры в новостройке, проверку всех документов.

В случае продажи квартир по системе «trade-in» девелопер в большинстве случаев сотрудничает с соответствующими агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее оговоренные сроки.

Также встречаются редкие примеры классической схемы, когда старая квартира поступает напрямую застройщику или в агентство недвижимости, а затем продает ее через собственные каналы. Однако это исключения: застройщик обычно специализируется на первичном строительстве, а вторичным рынком занимаются агентства недвижимости.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы обмена могут отличаться от разработчика к разработчику, но шаги более или менее одинаковы.

Первый шаг. Вы выбираете разработчика и выясняете, есть ли у него программа обмена. В таком случае вы выбираете подходящую квартиру в поместье застройщика и определяете ее стоимость.

Второй шаг. Застройщик от застройщика в течение трех-пяти дней осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру и выдает заявку. Вы оговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если вы покупаете новую квартиру с ипотечной субсидией, агентство поможет вам найти банк и получить одобрение ипотеки.

Шаг третий. Если вас устраивают результаты оценки, подпишите договор с агентством о продаже вашей квартиры, в котором указывается ее стоимость, срок продажи (обычно от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если таковые имеются.

Шаг четвертый. Вместе с договором купли-продажи вы подписываете с застройщиком договор бронирования новой квартиры. Вам закрепляется конкретная квартира, и ее стоимость постоянна в течение определенного периода времени (обычно от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана никому другому.

По договору бронирования может быть выплачена определенная сумма (в среднем 50 000 рублей) или процент от стоимости объекта (от 0,5 до 2-3%).

Шаг пятый. Партнерское агентство застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шаг шестой. Найдя покупателя на свою квартиру, вы подписываете с ним договор купли-продажи и завершаете сделку с застройщиком. Обычно обе транзакции совершаются в один и тот же день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, будут перечислены застройщику в счет оплаты новой квартиры.

При необходимости разницу между стоимостью старого и нового жилья можно покрыть за счет собственных сбережений, ипотеки или материнского капитала.

На что нужно обратить внимание

Старая квартира, вероятно, будет продана со скидкой. Обычно существует две цены продажи квартиры: желаемая и для срочной продажи, то есть ниже рыночной. Размер скидки обычно не превышает 15%, но может увеличиваться, если нет спроса на выставленную на продажу квартиру.
Квартиру нельзя продать в согласованный срок. Доступны различные варианты: продление периода бронирования, снижение продажной цены, возврат комиссии за бронирование или первый взнос. Все обсуждается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных затрат. Вы должны будете оплатить комиссию агентства за продажу старой квартиры, оформляя сделку. Но некоторые из застройщиков могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например оплату комиссии агентства.Покупать по программе trade-in можно только квартиру в новостройке.

Требования к квартире для продажи

Система обмена работает, если старую квартиру легко продать. О требованиях к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные для всех застройщиков:

Квартира должна быть полной, т.е. не может быть комнатой или долей. Часто не подходит для торговых и загородных домов.
Продаваемая квартира должна находиться в том же городе, где покупается новый дом.
Юридическая «чистота» квартиры: она должна быть в вашем распоряжении, нежелательно, если один из собственников несовершеннолетний или в прошлом было много собственников, квартира не подлежит аресту.
Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
Квартира после ремонта — так агентству будет проще найти покупателя;
Год постройки дома — не ранее 1960; дом не аварийный, его износ не превышает 40%; потолки не деревянные при перепланировке, по договоренности.
Если у вас есть квартира в новостройке и у застройщика есть программа обмена квартир, обмен легко произвести, выбрав новую квартиру у застройщика ЖК.

Они проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщику или агентству-партнеру, когда они ее оценит.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У Trade-ins есть много преимуществ, но программа не всегда выгодна. Если у вас есть накопления на первый взнос, лучше взять ипотеку на оставшуюся сумму и продать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за скидки, которая действует при консигнационной продаже.

Или, если важно продать квартиру дороже и нет сроков, лучше использовать стандартную схему: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях обмен имеет множество преимуществ:

Экономьте время, срочность и эффективность. Основным преимуществом программы является возможность быстро продавать вашу квартиру (особенно тем, что по какой-то причине не была продана ранее) и передает в лучшее место.
Вы не можете дождаться продажи старой квартиры и оформление ипотеки.
Покупка новой квартиры без значительных сбережений. Если ценность старой квартиры может полностью охватить покупку нового здания, мы получаем новую квартиру без инвестиций.
Определение цены недавно построенной квартиры. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем «вторичный», и в течение нескольких месяцев выбранная квартира может быть значительно увеличена. Соглашение о бронировании при замене, это позволяет определить цену новой квартиры, в то время как продавать старое. Вам не придется срочно искать дополнительные средства для заключения и реализации договора.
Квартира в новом здании обеспечивается для вас. Выбранная квартира в рамках программы Exchange не будет доступна для других покупателей. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилищном комплексе.
Программа реализуется на принципе «однократный магазин» без участия многих посредников, которые экономит время, деньги и усилия и снижение риска. Вам не придется связаться с разными агентствами, чтобы продать и купить квартиру.
Сделки будут сопровождаться специалистами. Вам не нужно делать плоскую цитату, подготовиться к предварительной продаже, ищите покупателя и договариваться с ним, показывать квартиры, заполнить документы и искать приемлемую ипотечную программу. Все это исполняется профессионалами.
Вам не нужно платить адвоката, потому что партнерское агентство, которое сопровождает транзакции, проверяет все документы.
Тем не менее, вы можете привлечь независимый юрист, чтобы иметь неопровергающую уверенность в безопасности транзакций.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

Трезависимые сделки имеют дефекты, ограничения и риски:

Основным недостатком транзакций Trade-in является потеря стоимости проданных квартир со скидкой и необходимость оплаты всех комиссий. В среднем он составляет от 5 до 20% рыночной цены квартиры, а иногда это процент может достигать 30.
Вы должны иметь где жить, если новая квартира по-прежнему строит. Кроме того, это может оказаться, что вам придется сделать ремонт, что еще более задержит партию парапету.
Поскольку старая квартира принадлежит кому-то еще, вам придется жить в родственниках или временно арендовать квартиру, и это связано с дополнительными затратами.
Этот риск может быть минимизирован, выбирая квартиру в новом здании в финальной фазе строительства.
Узкий выбор новых квартир. Программа включает не все разработчики или не все жилищные комплексы выбранного разработчика. И, может быть, это даже не каждая квартира в выбранном доме.
Не все старые квартиры охватываются из-за набора требований.
Всегда есть риск того, что строительство дома вступит в категорию строительных проектов.
Невозможно изменить предложение — деньги от продажи старой квартиры немедленно отправляются на счет разработчика как аванс для нового.
С нечестными схемами вы можете связаться, когда, например, агентство нашла покупателя для вашей квартиры, вы подписали договор о продаже, а разработчик внезапно отказался продавать новую квартиру. Чтобы избежать этого, вы должны тщательно выбирать разработчик или партнерское агентство. Наши материалы по выбору квартиры в новом здании и выборе достоверного агентства недвижимости могут быть полезны.