Выделение долей детям при покупке квартиры в ипотеку с материнским. Покупаю квартиру в ипотечный кредит с использованием материнского капитала. По закону я должен передать своим детям и мужу доли в приобретенной мной квартире. Как это случилось? Как проходит вручение паев детям? Каков размер выделяемой доли?
Счастливые обладатели сертификата материнского капитала часто сталкиваются с неожиданным препятствием при покупке квартиры в ипотеку. Обычно квартира оформляется на имя заемщика (или созаемщиков супруга), и здесь Пенсионный фонд (ПФР) требует, чтобы доли детей были переданы в имущественные права. Но банки, выдающие ипотечные кредиты, категорически против этого.
Что по этому поводу говорит закон?
В законе есть однозначное требование — если капитальные фонды приобрели недвижимость, она должна быть сделана в совместной собственности обоих супругов и всех (включая первого, второго, третьего и последующих) детей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона 256. «За дополнительные меры государственной поддержки семей …»).
Другими словами, когда вы используете материнский капитал для покупки квартиры, обязательно должна быть передана доля собственности каждому ребенку и родителю. А что будет, если этого не сделать — об этом в конце статьи.
Материальные условия DDE. Что партнер должен знать о заключении договора с Разработчиком — см. Глоссарий терминов, нажав здесь.
Требование ПФР о выделении долей детям при ипотеке с маткапиталом
Если квартира приобретается на собственные средства многодетной семьи плюс материнский капитал (без кредита), проблем с раздачей детских паев нет. При обработке Договора купли-продажи квартиры или Соглашения об участии (ДОПОГ). в нем просто говорится, что права на недвижимость получат следующие лица (упомянутые родители и дети) в таких долях. И это все!
Сложности возникают только тогда, когда квартира приобретается в ипотеку. и мы сдаем mcapital на погашение. Дальше приходится лавировать между требованиями банков (квартира только для заемщика, детей нет) и требованиями Пенсионного фонда (выделить паи детям).
Если семья решила выделить материнский капитал на покупку квартиры под ипотеку (что может быть — см. Ссылку), то сразу передать паи детям не получится. Почему? Потому что Банк — ипотечный кредитор при выдаче ипотеки и получении квартиры в ипотеку не желает видеть среди своих владельцев несовершеннолетних. Ведь в случае дефолта по кредиту банк не сможет выселить оттуда детей (государство их защитит), а значит, не сможет продать залог. Таким образом, квартира с детской долей становится для банка неликвидным залогом, и на таких условиях банк не выдаст ипотеку.
С другой стороны, ПФР переведет не средства из банка материнского капитала (на ипотечный счет), а условие разделения долей детей и супруга. Это замкнутый круг. И что делать в этом случае?
Решение этой ситуации заключается в следующем: заемщик (например, мать) представляет письменное нотариальное обязательство в местное отделение OFE о выделении доли в квартире детям и супругу сразу после выплаты ипотечной ссуды вместе с заявлением о выдаче ипотечного кредита. избавление от материнского капитала. Точнее, срок исполнения обязанности по передаче акций детям установлен законом — не более шести месяцев со дня отмены ипотеки (ипотечного начисления).
Только на таких условиях OFE будет готово перечислить деньги в банк для погашения ипотеки, а банк получит квартиру в залог только против заемщика (без детей).
Та же проблема возникает, когда семья хочет платить своим взносом в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). До тех пор, пока не будут сделаны все вклады, права собственности не возникают, и поэтому акции не могут быть переданы членам семьи. Ну нет распределения долей — нет переводов из материнского капитала OFE на счет вкладов.
Решение этой проблемы аналогичное — возложить на ПФР обязанность передать доли членам семьи в будущем, но не позднее, чем через 6 месяцев после полной оплаты доли и регистрации права собственности на квартиру.
Как оформить обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу?
Обязательство о предоставлении супругу и детям долей в праве собственности на квартиру оформляется и удостоверяется нотариально. Стоимость услуги невысока: в зависимости от региона она колеблется от 2-3 тысяч рублей.
Для выполнения этой обязанности нотариусу необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорта обоих супругов;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей;
- Сертификаты на материнский капитал;
- Юридическое право собственности на недвижимость (это может быть договор купли-продажи, договор участия и т. Д.)
- Выписка из Единого государственного реестра о записи имущества или права на жилище;
- Кредитный договор с банком.
Обещающий должен присутствовать лично. Это может быть один супруг (владелец сертификата акционерного капитала), они могут быть оба супруга, например, если они являются созаемщиками ипотеки и оба получают право собственности (с обременением) на квартиру.
Обращаться к нотариусу лучше сразу после оформления собственности или права требования на квартиру, купленную по ипотеке. На данный момент у Покупателя есть все документы, необходимые для оформления обязательства.
Но недостаточно дать обязательство — оно должно быть выполнено. Так что не будем забывать о разделе долей супруга и ребенка после полного погашения ипотеки. И какая доля должна быть выделена каждому ребенку и супругу? Как вы распределяете доли собственности?
Как выделить доли в квартире супругу и детям по материнскому капиталу? Какого размера доли выделять?
После того, как ипотека будет полностью погашена, получите справку из банка о том, что у нее нет долгов по ссуде. подать заявление в Федеральную регистрационную службу (или МФЦ «Мои документы») с заявлением об отмене ипотеки в квартире. и получить там выписку из ЗАГСа о праве собственности на квартиру без отметки обременения.
Теперь владелец титула не утруждает себя распределением паев всем членам семьи в соответствии с нотариальным залогом. который он подписал при получении материнского капитала. Как это случилось?
Чтобы выделить доли в квартире супругу и детям, можно использовать два метода:
Второй вариант лучше, потому что он позволяет перераспределить выделенные доли в будущем (если, например, в семье родится больше детей). С другой стороны, при отчуждении путем дарения акций даритель не сможет распорядиться каким-либо другим способом (дети, рожденные позже, должны быть подарены из своих акций).
Оба документа также могут быть составлены и нотариально заверены (хотя это и не требуется — подробности ниже).
В законе прямо не указывается размер доли, принадлежащей супругу (а) и каждому из детей в квартире, купленной на материнский капитал. Вы можете разделить имущество поровну. Например, выделить четверть на каждого супруга и двоих детей. Детям можно выделить очень маленькие доли, так что их фактически нельзя будет распределить и продать отдельно.
Юристы рекомендуют (и правомерность таких рекомендаций подтверждается судебной практикой) предоставить всем членам семьи равные доли в той части квартиры, которая оплачивается материнским капиталом.
Размер и порядок выделения долей детям по маткапиталу (пример )
С 2015 по 2019 год стоимость материнского капитала составила чуть более 450 тысяч злотых. руб. Если в этот период в семье родился второй ребенок, значит, материнский капитал в этой сумме получила семья из 4 человек.
Допустим, на эти деньги купили квартиру за 2700000 рублей. Получается, что только 1/6 стоимости жилья покрывала материнский капитал. Затем каждый член семьи должен выделить четверть этой 1/6 или 1/24 доли. Остальная часть имущества делится между супругами по своему усмотрению, например поровну. Тогда в итоге каждый из детей получает по 1/24 квартиры. И каждый взрослый — до 24.11.
Возможен и другой вариант такой же процедуры.
Правообладатель квартиры (заемщик по ипотеке и получатель материнского капитала) передает доли только детям. на той же высоте. Например, одна и та же доля 1/24 на каждого ребенка. Причем в договоре указывается, что оставшаяся часть квартиры становится совместной собственностью обоих супругов.
Результат практически одинаковый (ведь совместное имущество супругов при необходимости делится поровну). Но этот вариант более выгоден. Почему? В чем разница?
Во втором случае раздела имущества между супругами нет, а значит, нет необходимости нотариально удостоверять договор. Доли могут быть выделены детям в простой письменной форме (PPF). Нотариальные услуги по составлению и нотариальному заверению договора стоимостью до 20 000 руб. Если сам договор оформляется в ППФ, то расходы могут ограничиваться государственной пошлиной за регистрацию размещения акций в Росреестре в размере 2000 рублей (значение суммы государственной пошлины можно уточнить здесь). .
Но сделать это можно только в том случае, если квартира не оформлена сразу на обоих супругов долями. При продаже совместного имущества обязательно участие нотариуса.
Регистрация выделения долей в Росреестре
И в случае пожертвования. и в случае соглашения о разделе акций. этот документ подается в Росреестр (может в МФЦ) для регистрации новых прав собственности.
За регистрацию передачи акций детям и супругам необходимо уплатить государственную пошлину. Размер госпошлины (2000 руб.) Делится на количество будущих собственников и оплачивается отдельно. То есть, если членов семьи четыре, необходимо предоставить в Росреестр 4 квитанции по 500 рублей каждая.
В МФЦ или Федеральную регистрационную службу необходимо предоставить следующие документы:
- Паспорта супругов;
- свидетельство о браке
- свидетельства о рождении (усыновлении) всех детей
- Акт дарения или договор долевого участия (в обычной письменной или нотариальной форме)
- квитанции об уплате госпошлины.
В связи с этим в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕСРН) вносится запись о записи в реестре долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого. их. Информировать пенсионный фонд о выполнении обязательства по размещению паев не нужно.
Если требуется подтверждение исполнения обязательства (например, в случае последующей продажи квартиры), вы можете заказать общую выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, в которой будут указаны доли.
Что будет, если доли по маткапиталу не выделить?
Закон не предусматривает уголовной, административной или иной ответственности за невыполнение обязательства по прямому распределению акций ребенка. Однако это не значит, что выполнять его необязательно.
Если прокуратура обнаружит такое нарушение, например, во время плановой проверки по инициативе OFE, или получит заявление от членов семьи, не получивших долю, или от органов опеки, то собственник квартиры будет вынужден передать право собственности. купленной квартиры супругу и детям. Это лучший сценарий.
Хуже того, если квартира продается на момент обнаружения нарушения.
В первую очередь от последствий такой сделки, конечно же, пострадает покупатель квартиры. Сделка может быть признана судом недействительной, поскольку она нарушает права несовершеннолетних, Закон о материнском капитале (ФЗ-256, см. Ссылку выше) и даже нотариально заверенное обязательство получателя материнского капитала.
В этом случае квартира будет возвращена семье (забрав ее у Покупателя!) И она будет обязана разделить имущество между всеми своими членами в соответствии с нотариальным обязательством.
Но от продавца, получившего макакапитал для улучшения жилищных условий семьи, а затем «забывшего» о членах семьи, могут потребовать вернуть государственные деньги и даже привлечь к ответственности по статье о мошенничестве.
Вот реальный пример того, как заброшенная мать была вынуждена вернуть mcapital из-за того, что не передала акции своим детям после покупки квартиры (цитата из официального источника):
В декабре прошлого года (2019 — ред.) Суд обязал вернуть деньги пермяку, которая купила квартиру на материнский капитал, но допустила юридические ошибки при регистрации. Женщина не передала доли в новом доме своим несовершеннолетним детям, а затем продала имущество. Поэтому суд обязал Пермку вернуть несправедливо потраченные средства из материнского капитала. В случае расторжения договора покупатели квартир подвергаются риску.